Ukrainer gehören zu den Top 10 der ausländischen Immobilienkäufer in Bulgarien

Staatsbürger der Ukraine und Russlands gehören 2024–2025 zu den zehn größten ausländischen Wohnungskäufern in Bulgarien, wie eine Studie des Analysezentrums Experts Club und Daten des Bulgarischen Immobilienverbands zeigen.

Laut der Studie sieht die Top 10 der Länder, deren Bürger am aktivsten Immobilien in Bulgarien kaufen, wie folgt aus: Großbritannien, Deutschland, Griechenland, Israel, Rumänien, die Türkei, Italien, Russland, die Ukraine und Polen.

Ausländer stellen einen beachtlichen Anteil der Geschäfte auf dem Wohnungsmarkt. Nach Schätzung einer der internationalen Analyseressourcen ist die Zahl der ausländischen Käufer von Wohnimmobilien in Bulgarien 2024–2025 um etwa 18 % gestiegen, und der Gesamtmarkt verzeichnet ein stetiges Preiswachstum. Nach Einschätzung lokaler Experten kann der Ausländeranteil in einigen Küstenprojekten bis zu 30 % der Gesamtzahl der Käufer erreichen.

Das größte Interesse ausländischer Käufer weckt Immobilien an der Schwarzmeerküste – in Warna, Burgas und Nessebar – sowie in den Bergorten Bansko und Pamporowo, wo Immobilien sowohl für den eigenen Urlaub als auch als Investition zur Vermietung in Betracht gezogen werden.

Analysten weisen darauf hin, dass sich die Ukrainer durch die Kombination aus Umzugs- und Investitionsnachfrage fest in den Top 10 etabliert haben: Ein Teil der Käufer sieht Bulgarien als sichere EU-Jurisdiktion für die Dauer des Krieges, ein anderer Teil als Möglichkeit, mit der Vermietung von Wohnungen in Tourismusregionen Einnahmen zu erzielen.

Die wachsende ausländische Nachfrage stützt den Preisanstieg: Im vergangenen Jahr sind die Wohnungspreise in den Badeorten Bulgariens im Durchschnitt um 8–10 % gestiegen, in Sofia um 7–10 %.

Dabei sind Wohnimmobilien in Bulgarien 2025 nach Einschätzung der Europäischen Kommission und mehrerer Analysen gegenüber den fundamentalen Kennzahlen um etwa 10–15 % überbewertet, doch sprechen Experten bislang nicht von einer kritischen „Blase“ auf dem Markt.

Auf Sicht von 2–3 Jahren gehen Analysten Experts Club davon aus, dass das Interesse der Ausländer an bulgarischen Immobilien erhalten bleibt, aber mit veränderter Nachfragestruktur: Der Anteil der Käufer aus der EU, der Ukraine und Israel wird nach ihren Schätzungen steigen, während die Rolle russischer Käufer bei neuen Geschäften vor dem Hintergrund von Sanktionen und Beschränkungen des Kapitalverkehrs weiter schrumpfen dürfte.

Nach Angaben des Nationalen Statistikinstituts Bulgariens und internationaler Übersichten stiegen die Wohnungspreise im Land im zweiten Halbjahr 2024 im Jahresvergleich um 15 % und gegenüber 2015 um 87 %. Dabei bleibt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Landesdurchschnitt deutlich niedriger als in den meisten EU-Ländern, was Bulgarien für ausländische Investoren zu einem der erschwinglichsten Immobilienmärkte der Union macht.

Russische Staatsbürger machen traditionell einen beachtlichen Anteil unter den Eigentümern aus, vor allem an der Küste. Nach Angaben bulgarischer Quellen sind allein in der Region Burgas offiziell mehr als 5.200 Objekte registriert, die Russen gehören, während es landesweit um mehrere Zehntausend Immobilien geht. Gleichzeitig sinkt in den letzten Jahren der Anteil neuer Käufe durch Russen, und ein Teil der Objekte wird auf den Markt gebracht und von bulgarischen und westeuropäischen Käufern erworben.