乌克兰人跻身保加利亚外国房产买家前十

乌克兰和俄罗斯公民跻身2024至2025年保加利亚最大的外国住房买家十强，这一结论来自分析中心 Experts Club 的研究以及保加利亚房地产协会（Bulgarian Real Estate Association）的数据。

根据该研究，其公民在保加利亚最积极购买房地产的前十个国家依次为：英国、德国、希腊、以色列、罗马尼亚、土耳其、意大利、俄罗斯、乌克兰和波兰。

外国人在住房市场交易中占据相当大的份额。据一家国际分析资源估算，2024至2025年保加利亚外国住宅购买者的数量增长了约18%，整个市场的价格呈持续上涨态势。据当地专家估算，在一些沿海项目中，外国人的比例可达购买者总数的30%。

外国买家最感兴趣的是黑海（Black Sea）沿岸的Varna、Burgas和Nesebar的房产，以及山地度假胜地Bansko和Pamporovo的房产，在这些地方，房产既被视为自用度假之选，也被视为用于出租的投资。

分析人士指出，乌克兰人之所以稳居前十，是因为迁居需求与投资需求相结合：一部分买家把保加利亚视为战争期间安全的欧盟司法辖区，另一部分则将其视为通过在旅游地区出租住房获得收入的机会。

外国需求的增长支撑了价格上涨：过去一年，保加利亚海滨度假地的住房价格平均上涨了8–10%，索非亚上涨了7–10%。

同时，据欧盟委员会（European Commission）和一些分析报告估算，2025年保加利亚住房相对于基本面被高估约10–15%，不过专家们目前尚未谈及市场上存在严重的“泡沫”。

在未来2至3年的前景中，分析人士 Experts Club 预计外国人对保加利亚房地产的兴趣将持续，但需求结构会发生变化：据他们估算，来自欧盟、乌克兰和以色列的买家比例将会上升，而在制裁和资本流动限制的背景下，俄罗斯买家在新交易中的作用可能会继续缩小。

据保加利亚国家统计局（National Statistical Institute of Bulgaria）和国际报告显示，2024年下半年该国住房价格同比上涨15%，较2015年上涨87%。与此同时，该国每平方米平均价格仍明显低于大多数欧盟国家，这使保加利亚成为欧盟中对外国投资者而言最容易负担的房地产市场之一。

俄罗斯公民历来在房产所有者中占据相当大的比例，主要集中在沿海地区。据保加利亚方面的资料，仅Burgas地区就正式登记了5200多处属于俄罗斯人的房产，而全国范围内则有几万处房产。与此同时，近年来俄罗斯人新购房的比例在下降，一部分房产被投放市场，由保加利亚和西欧买家购入。