Ukraińcy weszli do pierwszej dziesiątki zagranicznych nabywców nieruchomości w Bułgarii

Obywatele Ukrainy i Rosji znaleźli się w dziesiątce największych zagranicznych nabywców nieruchomości mieszkaniowych w Bułgarii w latach 2024–2025, wynika z badania centrum analitycznego Experts Club i dane Bułgarskiego Stowarzyszenia Nieruchomości.

Zgodnie z badaniem pierwsza dziesiątka krajów, których obywatele najaktywniej kupują nieruchomości w Bułgarii, wygląda następująco: Wielka Brytania, Niemcy, Grecja, Izrael, Rumunia, Turcja, Włochy, Rosja, Ukraina i Polska.

Cudzoziemcy stanowią zauważalną część transakcji na rynku mieszkaniowym. Według szacunków jednego z międzynarodowych serwisów analitycznych liczba zagranicznych nabywców nieruchomości mieszkaniowych w Bułgarii w latach 2024–2025 wzrosła o około 18%, a cały rynek wykazuje stabilny wzrost cen. Według lokalnych ekspertów odsetek cudzoziemców w niektórych projektach nadmorskich może sięgać 30% ogólnej liczby nabywców.

Największe zainteresowanie zagranicznych nabywców budzą obiekty na wybrzeżu Morza Czarnego – w Warnie, Burgas i Nesebyrze – a także w górskich kurortach Bansko i Pamporowo, gdzie nieruchomość rozważa się zarówno na własny wypoczynek, jak i jako inwestycję pod wynajem.

Analitycy zauważają, że Ukraińcy mocno utrwalili swoją pozycję w pierwszej dziesiątce dzięki połączeniu popytu relokacyjnego i inwestycyjnego: część nabywców postrzega Bułgarię jako bezpieczną jurysdykcję UE na czas wojny, część – jako możliwość osiągania dochodu z wynajmu mieszkań w regionach turystycznych.

Rosnący popyt zagraniczny podtrzymuje wzrost cen: w ciągu ostatniego roku ceny mieszkań w nadmorskich kurortach Bułgarii wzrosły średnio o 8–10 %, a w Sofii – o 7–10 %.

Jednocześnie, według oceny Komisji Europejskiej i szeregu przeglądów analitycznych, mieszkania w Bułgarii w 2025 roku są przewartościowane o około 10–15% względem fundamentów, jednak eksperci na razie nie mówią o krytycznej „bańce” na rynku.

W perspektywie 2–3 lat analitycy Experts Club spodziewają się utrzymania zainteresowania cudzoziemców bułgarskimi nieruchomościami, ale ze zmianą struktury popytu: ich zdaniem udział nabywców z UE, Ukrainy i Izraela będzie rósł, natomiast rola rosyjskich nabywców w nowych transakcjach może nadal maleć na tle sankcji i ograniczeń w przepływie kapitału.

Według danych Narodowego Instytutu Statystycznego Bułgarii i przeglądów międzynarodowych w drugim półroczu 2024 roku ceny mieszkań w kraju wzrosły o 15% rok do roku, a w porównaniu z 2015 rokiem – o 87%. Jednocześnie średnia cena metra kwadratowego w kraju pozostaje wyraźnie niższa niż w większości państw UE, co czyni Bułgarię jednym z najbardziej przystępnych rynków nieruchomości w Unii dla inwestorów zagranicznych.

Obywatele Rosji tradycyjnie stanowią zauważalną część właścicieli, przede wszystkim na wybrzeżu. Według bułgarskich serwisów w samym regionie Burgas oficjalnie zarejestrowano ponad 5,2 tys. obiektów należących do Rosjan, podczas gdy w całym kraju mowa o kilkudziesięciu tysiącach nieruchomości. Jednocześnie w ostatnich latach udział nowych zakupów dokonywanych przez Rosjan spada, a część obiektów trafia na rynek i jest wykupywana przez nabywców bułgarskich i zachodnioeuropejskich.