Los ucranianos entran en el top 10 de compradores extranjeros de inmuebles en Bulgaria

Los ciudadanos de Ucrania y Rusia figuran entre los diez mayores compradores extranjeros de vivienda en Bulgaria en 2024–2025, según un estudio del centro analítico Experts Club y datos de la Asociación Búlgara de Inmobiliarias.

Según el estudio, el top 10 de países cuyos ciudadanos compran inmuebles en Bulgaria con mayor actividad es el siguiente: Reino Unido, Alemania, Grecia, Israel, Rumanía, Turquía, Italia, Rusia, Ucrania y Polonia.

Los extranjeros representan una parte notable de las operaciones en el mercado de la vivienda. Según la estimación de uno de los recursos analíticos internacionales, el número de compradores extranjeros de vivienda en Bulgaria creció en 2024–2025 en torno a un 18 %, y el mercado en su conjunto muestra un crecimiento sostenido de los precios. Según los expertos locales, el porcentaje de extranjeros en algunos proyectos costeros puede alcanzar el 30 % del total de compradores.

Los inmuebles de la costa del mar Negro –en Varna, Burgas y Nesebar– y de las estaciones de montaña de Bansko y Pamporovo, donde la propiedad se considera tanto para el descanso propio como para invertir con fines de alquiler, son los que despiertan mayor interés entre los compradores extranjeros.

Los analistas señalan que los ucranianos se han consolidado firmemente en el top 10 gracias a la combinación de demanda de reubicación y de inversión: una parte de los compradores considera Bulgaria una jurisdicción segura de la UE durante la guerra, y otra, una oportunidad de obtener ingresos del alquiler de viviendas en regiones turísticas.

El aumento de la demanda extranjera sostiene la subida de precios: en el último año el precio de la vivienda en las localidades costeras de Bulgaria ha subido de media un 8–10 %, y en Sofía, un 7–10 %.

Al mismo tiempo, según la estimación de la Comisión Europea y de varios informes analíticos, la vivienda en Bulgaria está en 2025 sobrevalorada en torno a un 10–15 % respecto a los fundamentales, aunque los expertos todavía no hablan de una «burbuja» crítica en el mercado.

En una perspectiva de 2–3 años, los analistas Experts Club esperan que se mantenga el interés de los extranjeros por los inmuebles búlgaros, pero con un cambio en la estructura de la demanda: según sus estimaciones, crecerá la proporción de compradores de la UE, Ucrania e Israel, mientras que el papel de los compradores rusos en las nuevas operaciones podría seguir reduciéndose en un contexto de sanciones y restricciones a la circulación de capitales.

Según el Instituto Nacional de Estadística de Bulgaria y análisis internacionales, en el segundo semestre de 2024 los precios de la vivienda en el país subieron un 15 % interanual y un 87 % en comparación con 2015. Al mismo tiempo, el precio medio del metro cuadrado en el país sigue siendo notablemente inferior al de la mayoría de los países de la UE, lo que convierte a Bulgaria en uno de los mercados inmobiliarios más asequibles de la Unión para los inversores extranjeros.

Los ciudadanos rusos ocupan tradicionalmente una parte notable entre los propietarios, sobre todo en la costa. Según fuentes búlgaras, solo en la región de Burgas hay registrados oficialmente más de 5200 inmuebles pertenecientes a rusos, mientras que en el conjunto del país se trata de varias decenas de miles de propiedades. Al mismo tiempo, en los últimos años disminuye la proporción de nuevas compras por parte de rusos, y una parte de los inmuebles sale al mercado y es adquirida por compradores búlgaros y de Europa occidental.