ウクライナ人がブルガリアの不動産を購入する外国人の上位10か国に入った

ウクライナ人とロシア人は、2024～2025年にブルガリアで住宅を購入した外国人の上位10か国に入っていることが、分析センター Experts Club の調査とブルガリア不動産協会（Bulgarian Real Estate Association）のデータで明らかになった。

調査によると、ブルガリアで最も活発に不動産を購入している国の国民の上位10か国は、イギリス、ドイツ、ギリシャ、イスラエル、ルーマニア、トルコ、イタリア、ロシア、ウクライナ、ポーランドである。

外国人は住宅市場の取引でかなりの割合を占めている。国際的な分析サイトの一つの推計によると、ブルガリアにおける外国人の住宅購入者数は2024～2025年に約18％増加し、市場全体も着実な価格上昇を示している。地元の専門家の推計では、沿岸部の一部のプロジェクトでは、外国人の割合が購入者全体の30％に達することもある。

外国人購入者の関心が最も高いのは、黒海沿岸（Black Sea）のVarna、Burgas、Nesebarの物件と、山岳リゾートのBanskoとPamporovoの物件で、そこでは不動産は自身の休暇用としても、賃貸向けの投資としても検討されている。

アナリストは、ウクライナ人が上位10か国に定着したのは、移住需要と投資需要が重なっているためだと指摘する。購入者の一部は戦時中の安全なEU域内の法域としてブルガリアを捉え、別の一部は観光地で住宅を賃貸に出して収入を得る機会として捉えている。

外国人の需要の拡大が価格上昇を支えている。この1年で、ブルガリアの海辺のリゾート地の住宅価格は平均8～10％、ソフィアでは7～10％上昇した。

一方、欧州委員会（European Commission）や複数の分析レポートの推計では、2025年のブルガリアの住宅はファンダメンタルズに比べて約10～15％割高になっているが、専門家は今のところ市場に深刻な「バブル」があるとは述べていない。

今後2～3年の見通しとして、アナリストは Experts Club 外国人のブルガリア不動産への関心は今後も続くが、需要の構造は変化すると予想している。彼らの推計では、EU、ウクライナ、イスラエルからの購入者の割合は増える一方、ロシア人購入者の新規取引での役割は、制裁や資本移動の制限を背景に、今後も縮小する可能性がある。

ブルガリア国立統計局（National Statistical Institute of Bulgaria）と国際的なレポートによると、2024年下半期の同国の住宅価格は前年比15％上昇し、2015年と比べると87％上昇した。一方で、国全体の平均の1平方メートル当たり価格はEUのほとんどの国よりも明らかに低く、そのためブルガリアは外国人投資家にとってEUで最も手が届きやすい不動産市場の一つとなっている。

ロシア国民は従来、特に沿岸部で所有者のかなりの割合を占めている。ブルガリアの情報源によると、Burgas地域だけでも、ロシア人が所有する物件が公式に5,200件超登録されており、国全体では数万件規模とされている。一方で、近年はロシア人による新規購入の割合が低下しており、一部の物件は市場に出され、ブルガリアや西欧の購入者に買い取られている。