Gli ucraini entrano nella top 10 degli acquirenti stranieri di immobili in Bulgaria

I cittadini di Ucraina e Russia figurano tra i dieci maggiori acquirenti stranieri di abitazioni in Bulgaria nel 2024–2025, secondo uno studio del centro analitico Experts Club e i dati dell’Associazione bulgara degli immobili.

Secondo lo studio, la top 10 dei paesi i cui cittadini acquistano più attivamente immobili in Bulgaria è la seguente: Regno Unito, Germania, Grecia, Israele, Romania, Turchia, Italia, Russia, Ucraina e Polonia.

Gli stranieri rappresentano una quota notevole delle transazioni sul mercato residenziale. Secondo la stima di una delle risorse analitiche internazionali, il numero di acquirenti stranieri di immobili residenziali in Bulgaria nel 2024–2025 è cresciuto di circa il 18%, mentre il mercato nel suo complesso mostra una crescita costante dei prezzi. Secondo gli esperti locali, la percentuale di stranieri in alcuni progetti costieri può arrivare al 30% del numero totale degli acquirenti.

Il maggiore interesse degli acquirenti stranieri è per gli immobili sulla costa del Mar Nero – a Varna, Burgas e Nessebar – e nelle località montane di Bansko e Pamporovo, dove l’immobile è considerato sia per le proprie vacanze sia come investimento da mettere a reddito con l’affitto.

Gli analisti osservano che gli ucraini si sono saldamente affermati nella top 10 grazie alla combinazione di domanda di trasferimento e domanda di investimento: una parte degli acquirenti considera la Bulgaria una giurisdizione sicura dell’UE per il periodo della guerra, un’altra come un’opportunità per ottenere un reddito dall’affitto di abitazioni nelle regioni turistiche.

La crescita della domanda estera sostiene l’aumento dei prezzi: nell’ultimo anno il costo delle abitazioni nelle località balneari della Bulgaria è cresciuto in media dell’8–10 %, e a Sofia del 7–10 %.

Allo stesso tempo, secondo la stima della Commissione europea e di diverse rassegne analitiche, nel 2025 le abitazioni in Bulgaria sono sopravvalutate di circa il 10–15% rispetto ai fondamentali, ma gli esperti per ora non parlano di una «bolla» critica sul mercato.

Nella prospettiva di 2–3 anni, gli analisti Experts Club si aspettano che l’interesse degli stranieri per gli immobili bulgari si mantenga, ma con un cambiamento nella struttura della domanda: secondo le loro stime, la quota di acquirenti provenienti da UE, Ucraina e Israele crescerà, mentre il ruolo degli acquirenti russi nelle nuove transazioni potrebbe continuare a ridursi sullo sfondo delle sanzioni e delle restrizioni alla circolazione dei capitali.

Secondo l’Istituto nazionale di statistica della Bulgaria e rassegne internazionali, nel secondo semestre del 2024 i prezzi delle abitazioni nel paese sono cresciuti del 15% su base annua e dell’87% rispetto al 2015. Allo stesso tempo, il prezzo medio al metro quadro nel paese resta nettamente inferiore a quello della maggior parte dei paesi dell’UE, il che rende la Bulgaria uno dei mercati immobiliari più accessibili dell’Unione per gli investitori stranieri.

I cittadini russi occupano tradizionalmente una quota notevole tra i proprietari, soprattutto sulla costa. Secondo fonti bulgare, nella sola regione di Burgas risultano ufficialmente registrati oltre 5.200 immobili di proprietà di russi, mentre in tutto il paese si parla di diverse decine di migliaia di unità immobiliari. Allo stesso tempo, negli ultimi anni la quota dei nuovi acquisti da parte dei russi diminuisce, e una parte degli immobili viene messa sul mercato e rilevata da acquirenti bulgari e dell’Europa occidentale.