Les Ukrainiens font partie du top 10 des acheteurs étrangers de biens immobiliers en Bulgarie

Les citoyens d’Ukraine et de Russie figurent parmi les dix plus importants acheteurs étrangers de logements en Bulgarie en 2024–2025, selon une étude du centre d’analyse Experts Club et les données de l’Association bulgare de l’immobilier.

Selon l’étude, le top 10 des pays dont les citoyens achètent le plus activement de l’immobilier en Bulgarie se présente ainsi : Royaume-Uni, Allemagne, Grèce, Israël, Roumanie, Turquie, Italie, Russie, Ukraine et Pologne.

Les étrangers représentent une part notable des transactions sur le marché du logement. Selon l’estimation d’une des ressources d’analyse internationales, le nombre d’acheteurs étrangers de biens résidentiels en Bulgarie a augmenté d’environ 18 % en 2024–2025, et l’ensemble du marché affiche une hausse soutenue des prix. Selon des experts locaux, le pourcentage d’étrangers dans certains projets côtiers peut atteindre 30 % du nombre total d’acheteurs.

Les biens situés sur la côte de la mer Noire – à Varna, Bourgas et Nessebar – ainsi que dans les stations de montagne de Bansko et Pamporovo, où l’immobilier est envisagé aussi bien pour ses propres vacances que comme investissement locatif, suscitent le plus d’intérêt chez les acheteurs étrangers.

Les analystes soulignent que les Ukrainiens se sont solidement installés dans le top 10 grâce à la conjonction d’une demande liée à la relocalisation et d’une demande d’investissement : une partie des acheteurs voit la Bulgarie comme une juridiction sûre de l’UE pendant la guerre, une autre comme une possibilité de tirer des revenus de la location de logements dans des régions touristiques.

La hausse de la demande étrangère soutient l’augmentation des prix : au cours de la dernière année, le prix des logements dans les stations balnéaires de Bulgarie a progressé en moyenne de 8–10 %, et à Sofia de 7–10 %.

Dans le même temps, selon l’estimation de la Commission européenne et de plusieurs analyses, les logements en Bulgarie étaient en 2025 surévalués d’environ 10–15 % par rapport aux fondamentaux, mais les experts ne parlent pas encore de « bulle » critique sur le marché.

À l’horizon de 2 à 3 ans, les analystes Experts Club s’attendent à ce que l’intérêt des étrangers pour l’immobilier bulgare se maintienne, mais avec un changement de structure de la demande : selon leurs estimations, la part des acheteurs de l’UE, d’Ukraine et d’Israël augmentera, tandis que le rôle des acheteurs russes dans les nouvelles transactions pourrait continuer à diminuer dans le contexte des sanctions et des restrictions à la circulation des capitaux.

Selon l’Institut national de la statistique de Bulgarie et des analyses internationales, au second semestre 2024, les prix des logements dans le pays ont augmenté de 15 % sur un an et de 87 % par rapport à 2015. Dans le même temps, le prix moyen du mètre carré dans le pays reste nettement inférieur à celui de la plupart des pays de l’UE, ce qui fait de la Bulgarie l’un des marchés immobiliers les plus abordables de l’Union pour les investisseurs étrangers.

Les citoyens russes représentent traditionnellement une part notable des propriétaires, avant tout sur la côte. Selon des sources bulgares, rien que dans la région de Bourgas, plus de 5 200 biens appartenant à des Russes sont officiellement enregistrés, tandis que pour l’ensemble du pays il s’agit de plusieurs dizaines de milliers de biens immobiliers. Dans le même temps, ces dernières années, la part des nouveaux achats effectués par des Russes diminue, et une partie des biens est remise sur le marché et rachetée par des acheteurs bulgares et d’Europe occidentale.