האוקראינים נכנסו לעשירייה הפותחת של רוכשי הנדל"ן הזרים בבולגריה

אזרחי אוקראינה ורוסיה נכללו בעשרת רוכשי הדירות הזרים הגדולים ביותר בבולגריה בשנים 2024–2025, כך עולה ממחקר של המרכז האנליטי Experts Club ומנתוני איגוד הנדל"ן הבולגרי (Bulgarian Real Estate Association).

לפי המחקר, עשרת המדינות שאזרחיהן קונים נדל"ן בבולגריה בצורה הפעילה ביותר הן: בריטניה, גרמניה, יוון, ישראל, רומניה, טורקיה, איטליה, רוסיה, אוקראינה ופולין.

זרים מהווים נתח ניכר מהעסקאות בשוק הדיור. לפי הערכה של אחד ממשאבי האנליזה הבינלאומיים, מספר הרוכשים הזרים של נדל"ן למגורים בבולגריה גדל בשנים 2024–2025 בכ-18%, והשוק הכולל מציג עלייה יציבה במחירים. לפי הערכות מומחים מקומיים, שיעור הזרים בחלק מהפרויקטים בחוף יכול להגיע ל-30% ממספר הרוכשים הכולל.

העניין הגדול ביותר בקרב רוכשים זרים מתעורר בנכסים בחוף הים השחור (Black Sea) – ב-Varna, ב-Burgas וב-Nesebar – וכן באתרי הנופש ההרריים Bansko ו-Pamporovo, שבהם הנדל"ן נבחן הן לנופש עצמי והן כהשקעה להשכרה.

האנליסטים מציינים שהאוקראינים התבססו היטב בעשירייה הפותחת בזכות שילוב של ביקוש לצורכי רילוקיישן וביקוש להשקעה: חלק מהרוכשים רואים בבולגריה מדינה בטוחה באיחוד האירופי לתקופת המלחמה, וחלקם – הזדמנות להפיק הכנסה מהשכרת דירות באזורי תיירות.

הביקוש הזר הגובר תומך בעליית המחירים: בשנה האחרונה עלה מחיר הדיור באתרי הנופש שעל חוף הים בבולגריה בממוצע ב-8–10%, ובסופיה – ב-7–10%.

יחד עם זאת, לפי הערכת הנציבות האירופית (European Commission) וכמה סקירות אנליטיות, הדיור בבולגריה ב-2025 מוערך ביתר בכ-10–15% ביחס לנתונים הבסיסיים, אולם המומחים עדיין אינם מדברים על "בועה" קריטית בשוק.

בטווח של 2–3 שנים האנליסטים Experts Club צופים שהעניין של זרים בנדל"ן הבולגרי יישמר, אך עם שינוי במבנה הביקוש: לפי הערכותיהם, חלקם של רוכשים מהאיחוד האירופי, מאוקראינה ומישראל יעלה, ואילו תפקידם של רוכשים רוסים בעסקאות חדשות עשוי להמשיך להצטמצם על רקע סנקציות והגבלות על תנועת הון.

לפי נתוני המכון הלאומי לסטטיסטיקה של בולגריה (National Statistical Institute of Bulgaria) וסקירות בינלאומיות, במחצית השנייה של 2024 עלו מחירי הדיור במדינה ב-15% בחישוב שנתי, וב-87% בהשוואה ל-2015. יחד עם זאת, המחיר הממוצע למטר רבוע במדינה נשאר נמוך באופן ניכר מזה שברוב מדינות האיחוד האירופי, מה שהופך את בולגריה לאחד משווקי הנדל"ן הנגישים ביותר באיחוד עבור משקיעים זרים.

אזרחים רוסים תופסים באופן מסורתי נתח ניכר בקרב הבעלים, בראש ובראשונה בחוף. לפי נתוני אתרים בולגריים, באזור Burgas לבדו רשומים רשמית יותר מ-5,200 נכסים בבעלות רוסים, ואילו בכלל המדינה מדובר בכמה עשרות אלפי יחידות נדל"ן. יחד עם זאת, בשנים האחרונות נתח הרכישות החדשות מצד רוסים יורד, וחלק מהנכסים יוצאים אל השוק ונרכשים בידי רוכשים בולגרים ומערב אירופיים.