El mercado de inmuebles de oficinas de Kyiv y de las grandes ciudades de Ucrania se estabiliza hasta mayo de 2026, pero sigue siendo un mercado de inquilinos

Hasta mayo de 2026, el mercado de inmuebles de oficinas de Kyiv y de las mayores ciudades de Ucrania muestra una estabilización cautelosa tras varios años de choques provocados por la pandemia, la guerra a gran escala, la reubicación de empresas y el paso de parte de las compañías a un formato de trabajo híbrido. Los principales factores de la demanda siguen siendo la seguridad de los edificios, la reforma ya hecha, la infraestructura autónoma, la existencia de refugios y la posibilidad de mudarse rápidamente sin grandes gastos de capital.

Kyiv sigue siendo el mayor mercado de oficinas del país. Según las estimaciones de InVenture, la oferta competitiva total de inmuebles de oficinas de Kyiv se redujo en 2025 a 2,10 millones de m² y la tasa de vacantes bajó al 18,5 %. El volumen anual de absorción bruta fue de unos 160 000 m², un 26 % más que un año antes. Al mismo tiempo, alrededor del 40 % de la absorción no estuvo vinculado a la expansión orgánica de los negocios, sino a mudanzas forzadas de empresas desde edificios dañados.

Según la Confederación de Constructores de Ucrania, citando una presentación de CBRE Ukraine, en el primer semestre de 2025 la demanda de oficinas en Kyiv creció un 16 %, hasta 82 000 m², mientras que la oferta se redujo un 3 %, hasta 2,1 millones de m², debido a los daños en los edificios de oficinas. La tasa de vacantes del mercado fue de alrededor del 21 %, y el 20 % de la demanda lo generaron inquilinos obligados a mudarse de inmuebles afectados por ataques.

«El mercado de oficinas de Kyiv ya no puede evaluarse con la lógica de antes de la guerra. Hoy el inquilino no elige solo una dirección o una clase de edificio, sino la capacidad del inmueble para garantizar la continuidad del trabajo. Los refugios, los generadores, las instalaciones, la seguridad del barrio y la disposición del local para una mudanza rápida se han vuelto parámetros tan importantes como la tarifa de alquiler», considera el fundador del centro analítico Experts Club, candidato en Ciencias Económicas Maksym Urakin.

Las tarifas de alquiler en Kyiv se mantienen relativamente estables, aunque el mercado conserva una marcada diferenciación. Según InVenture, a finales de 2025 las tarifas efectivas de las oficinas de clase A sin reformar eran de 14-18 $ por m² al mes sin IVA ni gastos operativos, y de 19-25 $ por m² para las oficinas reformadas. Las tarifas solicitadas en la clase A se situaban entre 16-27 $ por m², y en la clase B entre 8-18 $ por m².

En 2026, el mercado de oficinas de Kyiv sigue siendo un mercado de inquilinos: los propietarios se ven obligados a ofrecer condiciones flexibles, dividir grandes superficies en bloques más pequeños, invertir en acabados listos y aumentar la autonomía de los edificios. Al mismo tiempo, los mejores inmuebles de clase A y B+ con refugios, suministro eléctrico estable y una explotación de calidad mantienen mejor la demanda que los edificios obsoletos y los locales sin reformar.

La consultora sénior de inmuebles de oficinas de CBRE Ukraine, Anastasiia Kachan, señaló que en Kyiv se ha reforzado el vínculo entre la tarifa y la ubicación concreta del centro de negocios: ahora importa no solo la cercanía al metro, sino también la situación respecto a objetivos de infraestructura o militares. Según ella, cada centro de negocios puede funcionar de hecho al margen de las reglas típicas de su submercado o de su distrito.

Las empresas de TI siguen siendo los inquilinos clave en Kyiv, aunque la estructura de la demanda se ha ampliado. También generan actividad el sector de la defensa, las empresas médicas, los servicios profesionales, la consultoría, la logística, las representaciones de organizaciones internacionales y parte del negocio vinculado a la reconstrucción. Según KBU/CBRE Ukraine, en 2025 la demanda del sector militar aumentó notablemente y el mercado comenzó a adaptar su oferta a esas necesidades.

«La oficina ha dejado de ser el lugar de presencia diaria de todos los empleados, pero no ha perdido importancia para la gestión, la comunicación y la cultura corporativa. Las empresas optimizan las superficies, pero no renuncian a una oficina de calidad. Por eso la demanda se desplaza de los grandes espacios monofuncionales hacia formatos más flexibles, seguros y tecnológicos», señala Experts Club.

La actividad de los promotores sigue siendo mínima. En 2025 no se puso en funcionamiento ningún centro de negocios nuevo en Kyiv, y hasta finales de 2026, según la estimación de InVenture, podrían salir al mercado unos 27 000 m², aunque los plazos de entrega pueden aplazarse por los riesgos de seguridad, la financiación limitada y el bajo nivel de prealquiler.

En las grandes ciudades de Ucrania la situación es desigual. Leópolis sigue siendo uno de los mercados de oficinas regionales más activos gracias a la reubicación de empresas, la presencia del sector de TI, la cercanía a la frontera de la UE y un nivel de seguridad relativamente mayor que en las regiones del este y del sur. Según Forbes Ukraine, a finales de 2025 la tasa de vacantes en los centros de negocios de Leópolis bajó al 25 %, mientras que las tarifas de alquiler se mantuvieron en 7-15 $ por m².

En 2026, el mercado de Leópolis puede considerarse el segundo en importancia después de Kyiv en cuanto a demanda de oficinas, aunque su escala es limitada. Para los inquilinos son importantes los locales ya acondicionados, la accesibilidad del transporte, la resiliencia energética y la posibilidad de alojar equipos pequeños o medianos. Las grandes operaciones siguen siendo raras, y parte de las empresas prefiere formatos híbridos o espacios de coworking.

Dnipro conserva su papel de centro industrial, logístico y de servicios, pero el mercado de oficinas de la ciudad sigue siendo más local y menos institucionalizado que el de Kyiv o Leópolis. La demanda la generan empresas regionales, negocios de servicios, operadores comerciales, la logística, los servicios médicos y parte de las estructuras productivas. Por la cercanía a la zona de mayor riesgo, los inquilinos son especialmente sensibles a la seguridad, el coste y la autonomía de los locales.

Odesa sigue siendo un importante centro empresarial del sur, pero el mercado de oficinas de la ciudad depende en gran medida de la seguridad general, de la actividad portuaria y logística, del turismo, del comercio y de los negocios de servicios. En el mercado hay tanto oficinas clásicas en los distritos céntricos como locales en nuevos complejos multifuncionales. La demanda en 2026 sigue siendo puntual: los inquilinos eligen locales pequeños ya acondicionados, mientras que las grandes operaciones corporativas son limitadas.

Járkov sigue siendo el más difícil de los grandes mercados de oficinas por el alto nivel de riesgos de seguridad y la cercanía a la zona del frente. Una parte significativa de las empresas trabaja en formato reducido, distribuido o remoto. Aun así, el mercado no se ha detenido por completo: se mantiene la demanda de oficinas pequeñas, locales de servicios, espacios para negocios locales e inmuebles con costes operativos mínimos.

«En las ciudades regionales, los inmuebles de oficinas han dejado de ser un segmento único. Leópolis funciona como mercado de reubicación y de TI, Dnipro como mercado de negocios industriales y de servicios, Odesa como nodo comercial y logístico del sur, Járkov como mercado de supervivencia y adaptación. Por eso ya no es correcto compararlos solo por la tarifa de alquiler: es más importante fijarse en la seguridad, el perfil de los inquilinos y la resiliencia de la economía local», considera Maksym Urakin.

Una tendencia común a todas las grandes ciudades ha sido la revalorización del espacio de oficinas. Las empresas eligen con más frecuencia superficies menores, reformas ya hechas, plazos de alquiler flexibles y edificios en los que el propietario asume parte de los gastos de capital. Los locales sin reformar y los grandes bloques en inmuebles obsoletos siguen siendo menos líquidos, ya que los inquilinos no están dispuestos a invertir en un costoso fit-out en condiciones de gran incertidumbre.

Otro factor es la autonomía. Tras las crisis energéticas y los ataques a la infraestructura, las oficinas con generadores, internet estable, sistemas de reserva, refugios y una gestión de calidad obtuvieron una ventaja competitiva. En varios casos, tales características permiten a los inmuebles mantener la tarifa incluso con una alta tasa de vacantes general en el mercado.

Según la estimación de InVenture, la lógica de inversión de los inmuebles de oficinas en 2026 se ha vuelto más cautelosa: antes de la pandemia y de la guerra, el período de recuperación típico de un local de oficinas se estimaba en unos 7-8 años, mientras que en 2026 para la mayoría de los activos ya se vuelven norma 10-12 años. Los mejores inmuebles, con un inquilino sólido y una buena ubicación, pueden mostrar resultados más atractivos, pero esto es más bien la excepción.

Según el pronóstico de Experts Club, hasta finales de 2026 el mercado de oficinas de Ucrania seguirá un escenario de recuperación lenta sin un aumento brusco de las tarifas. Kyiv mantendrá su estatus de mercado principal, Leópolis el de principal centro regional de demanda, mientras que Dnipro, Odesa y Járkov se desarrollarán principalmente gracias a inquilinos locales y operaciones puntuales.

«El principal riesgo para el mercado no es la falta de demanda, sino su calidad. Hay demanda, pero se ha vuelto cautelosa, racional y exigente. Los inquilinos no quieren pagar por metros, sino por la posibilidad garantizada de trabajar. Esto significa que los inmuebles de oficinas en Ucrania pasan gradualmente del modelo de superficie al modelo de servicio y resiliencia», resume Experts Club.

Así, hasta mayo de 2026, el mercado de inmuebles de oficinas de Kyiv y de las grandes ciudades ucranianas sigue en una fase de transición. Ya ha superado el período de caída por conmoción, pero aún no ha vuelto a un ciclo de inversión pleno. Las oficinas más demandadas son las seguras, listas para usar, energéticamente resilientes y flexibles. Los inmuebles obsoletos, sin reforma, autonomía ni un modelo de explotación claro, seguirán perdiendo competitividad.