עד מאי 2026 שוק נדל״ן המשרדים בקייב ובערים הגדולות באוקראינה מתייצב, אך נותר שוק של שוכרים

עד מאי 2026 שוק נדל״ן המשרדים בקייב ובערים הגדולות באוקראינה מציג התייצבות זהירה לאחר כמה שנים של זעזועים שנגרמו עקב המגפה, המלחמה בקנה מידה מלא, העברת עסקים ומעבר של חלק מהחברות למודל עבודה היברידי. הגורמים העיקריים לביקוש נותרים ביטחון המבנים, שיפוץ מוכן, תשתית אוטונומית, קיומם של מקלטים והיכולת להיכנס במהירות ללא הוצאות הון משמעותיות.

קייב ממשיכה להיות שוק המשרדים הגדול ביותר במדינה. לפי הערכות InVenture, ההיצע התחרותי הכולל של נדל״ן משרדים בקייב ב-2025 ירד ל-2.10 מיליון מ״ר, ושיעור הפנויים ירד ל-18.5%. היקף הקליטה הגולמית השנתי עמד על כ-160 אלף מ״ר, 26% יותר מאשר שנה קודם לכן. יחד עם זאת, כ-40% מהקליטה לא נבעו מהתרחבות אורגנית של עסקים, אלא מהעברות כפויות של חברות ממבנים שניזוקו.

לפי נתוני קונפדרציית הבנאים של אוקראינה בהסתמך על מצגת של CBRE Ukraine, במחצית הראשונה של 2025 עלה הביקוש למשרדים בקייב ב-16%, ל-82 אלף מ״ר, בעוד שההיצע ירד ב-3%, ל-2.1 מיליון מ״ר, בשל נזק למבני משרדים. שיעור הפנויים בשוק עמד על כ-21%, ו-20% מהביקוש נוצרו על ידי שוכרים שנאלצו לעבור ממבנים שנפגעו מהתקפות.

“את שוק המשרדים בקייב אי אפשר עוד להעריך לפי ההיגיון שלפני המלחמה. כיום השוכר בוחר לא רק כתובת או דרגת בניין, אלא את יכולתו של הנכס להבטיח רציפות עבודה. מקלטים, גנרטורים, מערכות הנדסיות, ביטחון האזור ומוכנות החלל לכניסה מהירה הפכו לפרמטרים חשובים לא פחות משכר הדירה”, סבור מייסד המרכז האנליטי Experts Club, בעל תואר דוקטור (Candidate of Sciences) בכלכלה, Maksym Urakin.

שכר הדירה בקייב נותר יציב יחסית, אך השוק שומר על פערים בולטים. לפי InVenture, שכר הדירה האפקטיבי למשרדי דרגה A ללא שיפוץ בסוף 2025 עמד על $14-18 למ״ר לחודש ללא מע״מ והוצאות תפעול, ולמשרדים משופצים – $19-25 למ״ר. שכר הדירה המבוקש בדרגה A נע בטווח של $16-27 למ״ר, ובדרגה B – $8-18 למ״ר.

ב-2026 שוק המשרדים בקייב נותר שוק של שוכרים: בעלי הנכסים נאלצים להציע תנאים גמישים, לחלק שטחים גדולים לגושים קטנים יותר, להשקיע בגימור מוכן ולהגביר את האוטונומיה של המבנים. יחד עם זאת, הנכסים הטובים ביותר בדרגות A ו-B+ עם מקלטים, אספקת חשמל יציבה ותפעול איכותי שומרים על הביקוש טוב יותר ממבנים מיושנים וחללים ללא שיפוץ.

היועצת הבכירה לנדל״ן משרדים ב-CBRE Ukraine, Anastasiia Kachan, ציינה כי בקייב התחזק הקשר בין המחיר לבין המיקום הספציפי של מרכז העסקים: כעת משמעות יש לא רק לקרבה לרכבת התחתית, אלא גם למיקום ביחס למתקני תשתית או מתקנים צבאיים. לדבריה, כל מרכז עסקים יכול בפועל לפעול מחוץ לכללים האופייניים לתת-השוק או לשכונה שלו.

השוכרים המרכזיים בקייב נותרו חברות הייטק, אך מבנה הביקוש התרחב. פעילות יוצרים גם מגזר הביטחון, חברות רפואיות, שירותים מקצועיים, ייעוץ, לוגיסטיקה, נציגויות של ארגונים בין-לאומיים וחלק מהעסקים הקשורים לשיקום. לפי KBU/CBRE Ukraine, ב-2025 עלה הביקוש מצד המגזר הצבאי באופן ניכר, והשוק החל להתאים את ההיצע לצרכים כאלה.

“המשרד חדל להיות מקום של נוכחות יומית של כל העובדים, אך לא איבד את חשיבותו לניהול, לתקשורת ולתרבות הארגונית. חברות מייעלות את השטחים, אך אינן מוותרות על משרד איכותי. לכן הביקוש עובר ממרחבים גדולים חד-תכליתיים לפורמטים גמישים, בטוחים וטכנולוגיים יותר”, מציין Experts Club.

פעילות היזמות נותרת מינימלית. ב-2025 לא הוכנס לשימוש בקייב אף מרכז עסקים חדש, ועד סוף 2026, לפי הערכת InVenture, כ-27 אלף מ״ר עשויים להגיע לשוק, אולם מועדי ההשלמה עלולים להידחות בשל סיכוני ביטחון, מימון מוגבל ורמה נמוכה של השכרה מוקדמת.

בערים הגדולות באוקראינה המצב אינו אחיד. לבוב נותרה אחד משווקי המשרדים האזוריים הפעילים ביותר הודות להעברת עסקים, לנוכחות מגזר ההייטק, לקרבה לגבול האיחוד האירופי ולרמת ביטחון גבוהה יחסית בהשוואה לאזורי המזרח והדרום. לפי Forbes Ukraine, עד סוף 2025 ירד שיעור הפנויים במרכזי העסקים של לבוב ל-25%, ושכר הדירה נותר ברמה של $7-15 למ״ר.

שוק לבוב ב-2026 יכול להיחשב השני בחשיבותו אחרי קייב מבחינת ביקוש למשרדים, אולם היקפו מוגבל. עבור שוכרים חשובים חללים מוכנים, נגישות תחבורתית, עמידות אנרגטית והיכולת לאכלס צוותים קטנים או בינוניים. עסקאות גדולות נותרות נדירות, וחלק מהחברות מעדיפות פורמטים היברידיים או חללי עבודה משותפים.

דניפרו שומרת על תפקידה כמרכז תעשייתי, לוגיסטי ושירותי, אך שוק המשרדים בעיר נותר מקומי יותר ופחות מוסדי מאשר בקייב או בלבוב. את הביקוש יוצרים חברות אזוריות, עסקי שירותים, מפעילי קמעונאות, לוגיסטיקה, שירותים רפואיים וחלק ממבני הייצור. בשל הקרבה לאזור של סיכון מוגבר, שוכרים רגישים במיוחד לביטחון, לעלות ולאוטונומיה של החללים.

אודסה נותרה מרכז עסקים חשוב בדרום, אך שוק המשרדים בעיר תלוי מאוד בביטחון הכללי, בפעילות הנמל והלוגיסטיקה, בתיירות, במסחר ובעסקי שירותים. בשוק קיימים גם משרדים קלאסיים באזורים המרכזיים וגם חללים במתחמים רב-תכליתיים חדשים. הביקוש ב-2026 נותר נקודתי: שוכרים בוחרים חללים קטנים מוכנים, ועסקאות תאגידיות גדולות מוגבלות.

חרקוב נותרה הקשה ביותר מבין שווקי המשרדים הגדולים בשל רמת סיכוני הביטחון הגבוהה והקרבה לאזור החזית. חלק ניכר מהעסקים פועל במתכונת מצומצמת, מבוזרת או מרחוק. יחד עם זאת, השוק לא נעצר כליל: הביקוש נשמר למשרדים קטנים, חללי שירות, חללים לעסקים מקומיים ומבנים עם עלויות תפעול מינימליות.

“בערים האזוריות נדל״ן משרדים חדל להיות מקטע אחד. לבוב פועלת כשוק של העברת עסקים והייטק, דניפרו – כשוק של עסקים תעשייתיים ושירותיים, אודסה – כצומת מסחר ולוגיסטיקה בדרום, חרקוב – כשוק של הישרדות והסתגלות. לכן כבר אין זה נכון להשוות ביניהם רק לפי שכר הדירה: חשוב יותר להתבונן בביטחון, בפרופיל השוכרים ובעמידות של הכלכלה המקומית”, סבור Maksym Urakin.

מגמה משותפת לכל הערים הגדולות היא הערכה מחודשת של שטחי משרדים. חברות בוחרות לעתים קרובות יותר שטחים קטנים יותר, גימור מוכן, תקופות שכירות גמישות ומבנים שבהם הבעלים נושא בחלק מהוצאות ההון. חללים ללא שיפוץ וגושים גדולים במבנים מיושנים נותרים פחות נזילים, שכן שוכרים אינם מוכנים להשקיע ב-fit-out יקר בתנאי אי-ודאות גבוהה.

גורם נוסף הוא אוטונומיה. לאחר משברי האנרגיה והתקיפות על התשתיות, משרדים עם גנרטורים, אינטרנט יציב, מערכות גיבוי, מקלטים וניהול איכותי קיבלו יתרון תחרותי. במספר מקרים מאפיינים כאלה מאפשרים לנכסים לשמור על המחיר גם כאשר שיעור הפנויים הכללי בשוק גבוה.

לפי הערכת InVenture, ההיגיון ההשקעתי של נדל״ן משרדים ב-2026 הפך זהיר יותר: לפני המגפה והמלחמה הוערכה תקופת ההחזר האופיינית של נכס משרדים בכ-7-8 שנים, ואילו ב-2026 עבור רוב הנכסים כבר 10-12 שנים הופכות לנורמה. הנכסים הטובים ביותר עם שוכר חזק ומיקום מוצלח עשויים להציג תוצאות אטרקטיביות יותר, אך זהו דווקא יוצא דופן.

לפי תחזית Experts Club, עד סוף 2026 שוק המשרדים באוקראינה ינוע בתרחיש של התאוששות איטית ללא זינוק חד בשכר הדירה. קייב תשמור על מעמדה כשוק הראשי, לבוב – כמרכז הביקוש האזורי הראשי, ואילו דניפרו, אודסה וחרקוב יתפתחו בעיקר על חשבון שוכרים מקומיים ועסקאות נקודתיות.

“הסיכון העיקרי לשוק אינו היעדר ביקוש אלא איכותו. ביקוש יש, אך הוא הפך זהיר, רציונלי ותובעני. שוכרים רוצים לשלם לא על מטרים אלא על אפשרות מובטחת לעבוד. המשמעות היא שנדל״ן משרדים באוקראינה עובר בהדרגה ממודל של שטח למודל של שירות ועמידות”, מסכם Experts Club.

כך, עד מאי 2026 שוק נדל״ן המשרדים בקייב ובערים הגדולות באוקראינה נותר בשלב מעבר. הוא כבר עבר את תקופת הצניחה הקשה, אך טרם חזר למחזור השקעות מלא. המבוקשים ביותר הופכים משרדים בטוחים, מוכנים לשימוש, עמידים אנרגטית וגמישים. מבנים מיושנים ללא שיפוץ, אוטונומיה ומודל תפעול ברור ימשיכו לאבד תחרותיות.