Rynek nieruchomości biurowych Kijowa i dużych miast Ukrainy do maja 2026 roku stabilizuje się, ale pozostaje rynkiem najemcy

Do maja 2026 roku rynek nieruchomości biurowych Kijowa i największych miast Ukrainy wykazuje ostrożną stabilizację po kilku latach wstrząsów spowodowanych pandemią, pełnoskalową wojną, relokacją biznesu oraz przejściem części firm na hybrydowy model pracy. Głównymi czynnikami popytu pozostają bezpieczeństwo budynków, gotowe wykończenie, autonomiczna infrastruktura, obecność schronów oraz możliwość szybkiego wprowadzenia się bez znacznych nakładów kapitałowych.

Kijów nadal pozostaje największym rynkiem biurowym kraju. Według szacunków InVenture łączna konkurencyjna podaż nieruchomości biurowych w Kijowie w 2025 roku zmniejszyła się do 2,10 mln m kw., a wskaźnik pustostanów spadł do 18,5%. Roczny wolumen absorpcji brutto wyniósł około 160 tys. m kw., czyli o 26% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie około 40% absorpcji wiązało się nie z organicznym rozwojem biznesu, lecz z wymuszonymi przeprowadzkami firm z uszkodzonych obiektów.

Według danych Konfederacji Budowniczych Ukrainy, powołującej się na prezentację CBRE Ukraine, w pierwszej połowie 2025 roku popyt na biura w Kijowie wzrósł o 16%, do 82 tys. m kw., podczas gdy podaż zmniejszyła się o 3%, do 2,1 mln m kw., z powodu uszkodzeń budynków biurowych. Wskaźnik pustostanów na rynku wynosił około 21%, a 20% popytu wygenerowali najemcy zmuszeni do przeprowadzki z obiektów dotkniętych uderzeniami.

„Rynku biur w Kijowie nie można już oceniać według logiki sprzed wojny. Dziś najemca wybiera nie tylko adres czy klasę budynku, lecz zdolność obiektu do zapewnienia ciągłości pracy. Schrony, generatory, instalacje, bezpieczeństwo okolicy i gotowość lokalu do szybkiego wprowadzenia się stały się równie ważnymi parametrami jak stawka czynszu” – uważa założyciel centrum analitycznego Experts Club, kandydat nauk ekonomicznych Maksym Urakin.

Stawki najmu w Kijowie pozostają względnie stabilne, jednak rynek zachowuje wyraźne zróżnicowanie. Według InVenture efektywne stawki dla biur klasy A bez wykończenia pod koniec 2025 roku wynosiły 14-18 USD za m kw. miesięcznie bez VAT i kosztów operacyjnych, a dla biur z wykończeniem – 19-25 USD za m kw. Stawki ofertowe dla klasy A mieściły się w przedziale 16-27 USD za m kw., a dla klasy B – 8-18 USD za m kw.

W 2026 roku rynek biurowy Kijowa pozostaje rynkiem najemcy: właściciele obiektów są zmuszeni oferować elastyczne warunki, dzielić duże powierzchnie na mniejsze bloki, inwestować w gotowe wykończenie i zwiększać autonomiczność budynków. Jednocześnie najlepsze obiekty klasy A i B+ ze schronami, stabilnym zasilaniem i wysoką jakością zarządzania utrzymują popyt lepiej niż przestarzałe budynki i lokale bez wykończenia.

Starsza konsultantka ds. nieruchomości biurowych w CBRE Ukraine Anastazja Kaczan zaznaczała, że w Kijowie wzmocniło się powiązanie stawki z konkretną lokalizacją centrum biznesowego: obecnie znaczenie ma nie tylko bliskość metra, ale także położenie względem obiektów infrastrukturalnych lub wojskowych. Jej zdaniem każde centrum biznesowe może faktycznie funkcjonować poza typowymi regułami swojego podrynku czy dzielnicy.

Kluczowymi najemcami w Kijowie pozostają firmy IT, jednak struktura popytu stała się szersza. Aktywność tworzą także sektor obronny, firmy medyczne, usługi profesjonalne, doradztwo, logistyka, przedstawicielstwa organizacji międzynarodowych oraz część biznesu związanego z odbudową. Według KBU/CBRE Ukraine w 2025 roku popyt ze strony sektora wojskowego wyraźnie wzrósł, a rynek zaczął dostosowywać ofertę do takich potrzeb.

„Biuro przestało być miejscem codziennej obecności wszystkich pracowników, ale nie straciło znaczenia dla zarządzania, komunikacji i kultury korporacyjnej. Firmy optymalizują powierzchnie, ale nie rezygnują z wysokiej jakości biura. Dlatego popyt przesuwa się od dużych monofunkcyjnych przestrzeni ku bardziej elastycznym, bezpiecznym i technologicznym formatom” – zauważa Experts Club.

Aktywność deweloperska pozostaje minimalna. W 2025 roku w Kijowie nie oddano do użytku ani jednego nowego centrum biznesowego, a do końca 2026 roku, według szacunków InVenture, na rynek może trafić około 27 tys. m kw., jednak terminy oddania mogą być przesuwane z powodu ryzyk bezpieczeństwa, ograniczonego finansowania i niskiego poziomu przedwynajmu.

W dużych miastach Ukrainy sytuacja jest niejednorodna. Lwów pozostaje jednym z najbardziej aktywnych regionalnych rynków biurowych dzięki relokacji biznesu, obecności sektora IT, bliskości granicy z UE i relatywnie wyższemu poziomowi bezpieczeństwa w porównaniu z regionami wschodnimi i południowymi. Według Forbes Ukraine do końca 2025 roku wskaźnik pustostanów w centrach biznesowych Lwowa spadł do 25%, a stawki najmu utrzymywały się na poziomie 7-15 USD za m kw.

Rynek we Lwowie w 2026 roku można uznać za drugi pod względem znaczenia po Kijowie pod kątem popytu na biura, jednak jego skala jest ograniczona. Dla najemców ważne są gotowe lokale, dostępność transportowa, odporność energetyczna i możliwość ulokowania małych lub średnich zespołów. Duże transakcje pozostają rzadkie, a część firm woli formaty hybrydowe lub coworking.

Dnipro zachowuje rolę ośrodka przemysłowego, logistycznego i usługowego, jednak rynek biurowy miasta pozostaje bardziej lokalny i mniej zinstytucjonalizowany niż w Kijowie czy Lwowie. Popyt tworzą regionalne firmy, firmy usługowe, operatorzy handlowi, logistyka, usługi medyczne oraz część podmiotów produkcyjnych. Ze względu na bliskość strefy podwyższonego ryzyka najemcy są szczególnie wrażliwi na bezpieczeństwo, koszty i autonomiczność lokali.

Odessa pozostaje ważnym południowym ośrodkiem biznesowym, ale rynek biurowy miasta w dużym stopniu zależy od ogólnego bezpieczeństwa, aktywności portowej i logistycznej, turystyki, handlu oraz biznesu usługowego. Na rynku obecne są zarówno klasyczne biura w dzielnicach centralnych, jak i lokale w nowych kompleksach wielofunkcyjnych. Popyt w 2026 roku pozostaje punktowy: najemcy wybierają gotowe niewielkie lokale, a duże transakcje korporacyjne są ograniczone.

Charków pozostaje najtrudniejszym z dużych rynków biurowych z powodu wysokiego poziomu zagrożeń bezpieczeństwa i bliskości strefy frontowej. Znaczna część biznesu działa w formacie ograniczonym, rozproszonym lub zdalnym. Jednocześnie rynek nie zatrzymał się całkowicie: popyt utrzymuje się na małe biura, lokale usługowe, przestrzenie dla lokalnego biznesu i obiekty o minimalnych kosztach operacyjnych.

„W miastach regionalnych nieruchomości biurowe przestały być jednolitym segmentem. Lwów działa jako rynek relokacji i IT, Dnipro – jako rynek biznesu przemysłowego i usługowego, Odessa – jako południowy węzeł handlowo-logistyczny, Charków – jako rynek przetrwania i adaptacji. Dlatego porównywanie ich wyłącznie według stawki najmu jest już niewłaściwe: ważniejsze jest spojrzenie na bezpieczeństwo, profil najemców i odporność lokalnej gospodarki” – uważa Maksym Urakin.

Wspólnym trendem dla wszystkich dużych miast stała się rewizja podejścia do przestrzeni biurowej. Firmy częściej wybierają mniejsze powierzchnie, gotowe wykończenie, elastyczne okresy najmu oraz budynki, w których właściciel bierze na siebie część nakładów kapitałowych. Lokale bez wykończenia i duże bloki w przestarzałych obiektach pozostają mniej płynne, ponieważ najemcy nie są gotowi inwestować w kosztowny fit-out w warunkach dużej niepewności.

Kolejnym czynnikiem jest autonomiczność. Po kryzysach energetycznych i atakach na infrastrukturę biura z generatorami, stabilnym internetem, systemami rezerwowymi, schronami i wysokiej jakości zarządzaniem zyskały przewagę konkurencyjną. W wielu przypadkach takie cechy pozwalają obiektom utrzymać stawkę nawet przy ogólnie wysokim wskaźniku pustostanów na rynku.

Według oceny InVenture logika inwestycyjna nieruchomości biurowych w 2026 roku stała się ostrożniejsza: przed pandemią i wojną typowy okres zwrotu z lokalu biurowego szacowano na około 7-8 lat, natomiast w 2026 roku dla większości aktywów normą stają się już 10-12 lat. Najlepsze obiekty z silnym najemcą i udaną lokalizacją mogą wykazywać atrakcyjniejsze wyniki, ale jest to raczej wyjątek.

Według prognozy Experts Club do końca 2026 roku rynek biurowy Ukrainy będzie podążał scenariuszem powolnego odbudowywania się bez gwałtownego wzrostu stawek. Kijów zachowa status głównego rynku, Lwów – głównego regionalnego ośrodka popytu, a Dnipro, Odessa i Charków będą rozwijać się głównie dzięki lokalnym najemcom i punktowym transakcjom.

„Głównym ryzykiem dla rynku nie jest brak popytu, lecz jego jakość. Popyt jest, ale stał się ostrożny, racjonalny i wymagający. Najemcy chcą płacić nie za metry, lecz za gwarantowaną możliwość pracy. Oznacza to, że nieruchomości biurowe na Ukrainie stopniowo przechodzą od modelu powierzchni do modelu usługi i odporności” – podsumowuje Experts Club.

Tym samym do maja 2026 roku rynek nieruchomości biurowych Kijowa i dużych miast Ukrainy pozostaje w fazie przejściowej. Ma już za sobą okres gwałtownego spadku, ale jeszcze nie wrócił do pełnowartościowego cyklu inwestycyjnego. Najbardziej poszukiwane stają się biura bezpieczne, gotowe do użytku, odporne energetycznie i elastyczne. Przestarzałe obiekty bez wykończenia, autonomiczności i zrozumiałego modelu eksploatacji będą nadal tracić konkurencyjność.