2026年5月までに、キーウおよびウクライナの大都市のオフィス不動産市場は安定化しているが、依然としてテナント優位の市場である

2026年5月までのキーウおよびウクライナ主要都市のオフィス不動産市場は、パンデミック、全面戦争、企業のリロケーション、一部企業のハイブリッド勤務への移行といった数年にわたる衝撃を経て、慎重な安定化の兆しを見せている。需要の主な要因は、引き続き建物の安全性、内装済みの物件、自立したインフラ、避難シェルターの有無、そして大きな設備投資なしに素早く入居できることである。

キーウは依然として国内最大のオフィス市場である。InVentureの推計によると、2025年のキーウのオフィス不動産の競争力ある供給の総量は210万平方メートルに縮小し、空室率は18.5%に低下した。年間の総吸収量は約16万平方メートルで、前年より26%多かった。ただし、吸収量の約40%は、事業の自然な拡大によるものではなく、被害を受けた物件からの企業の余儀ない移転によるものであった。

ウクライナ建設業者連盟が引用したCBRE Ukraineのプレゼンテーションによると、2025年上半期のキーウのオフィス需要は16%増の8万2千平方メートルとなった一方、供給はオフィスビルの被害により3%減の210万平方メートルとなった。市場の空室率は約21%で、需要の20%は、攻撃で被害を受けた物件からの移転を余儀なくされたテナントによるものであった。

「キーウのオフィス市場は、もはや戦前の論理では評価できない。今日のテナントが選ぶのは、単なる住所や建物のクラスではなく、業務の継続性を確保できる物件の能力である。避難シェルター、発電機、設備、地区の安全性、すぐに入居できる状態の物件は、賃料と同じくらい重要な条件になった」と、アナリティカルセンターExperts Clubの創設者で、経済学の博士号（Candidate of Sciences）を持つMaksym Urakinは述べている。

キーウの賃料は比較的安定しているが、市場には明確な格差が残っている。InVentureによると、2025年末の内装なしのクラスAオフィスの実効賃料は、VATおよび運営費を除き月額1平方メートル当たり$14-18、内装済みオフィスは1平方メートル当たり$19-25であった。クラスAの希望賃料は1平方メートル当たり$16-27、クラスBは$8-18の範囲であった。

2026年もキーウのオフィス市場はテナント優位の市場にとどまっている。物件の所有者は、柔軟な条件の提示、大きな区画の小さなブロックへの分割、内装済み物件への投資、建物の自立性の向上を迫られている。一方で、避難シェルター、安定した電力供給、質の高い運営を備えた最上位のクラスAおよびB+の物件は、老朽化した建物や内装のない物件より需要をよく維持している。

CBRE Ukraineのオフィス不動産担当シニアコンサルタントであるAnastasiia Kachanは、キーウでは賃料とビジネスセンターの具体的な立地との結びつきが強まっていると指摘した。今では地下鉄への近さだけでなく、インフラ施設や軍事施設との位置関係も重要になっているという。彼女によれば、各ビジネスセンターは事実上、そのサブマーケットや地区の典型的な法則の外で動き得る。

キーウの主要テナントは引き続きIT企業だが、需要の構造は幅広くなった。防衛部門、医療企業、専門サービス、コンサルティング、物流、国際機関の代表事務所、復興に関連する事業の一部も動きを生み出している。KBU/CBRE Ukraineによると、2025年には軍事部門からの需要が顕著に増え、市場はそうしたニーズに合わせた提案の調整を始めた。

「オフィスは全従業員が毎日出社する場所ではなくなったが、マネジメント、コミュニケーション、企業文化にとっての重要性は失っていない。企業は面積を最適化しているが、質の高いオフィスを手放してはいない。そのため、需要は大規模な単一機能の空間から、より柔軟で安全でテクノロジーに対応した形態へとシフトしている」とExperts Clubは指摘している。

開発の動きは依然として最小限にとどまっている。2025年にキーウでは新規のビジネスセンターが1棟も竣工せず、InVentureの推計では2026年末までに約2万7千平方メートルが市場に出る可能性があるが、安全上のリスク、限られた資金、事前賃貸の低さにより、竣工時期が先送りされるおそれがある。

ウクライナの大都市の状況は一様ではない。リヴィウは、企業の移転、IT部門の存在、EU国境への近さ、東部や南部の地域と比べて相対的に高い安全性により、最も活発な地方オフィス市場の一つであり続けている。Forbes Ukraineによると、2025年末までにリヴィウのビジネスセンターの空室率は25%に低下し、賃料は1平方メートル当たり$7-15の水準にとどまった。

2026年のリヴィウ市場は、オフィス需要の面でキーウに次ぐ第2の市場と見なせるが、その規模は限られている。テナントにとって重要なのは、すぐに使える物件、交通の便、エネルギー面での強靭性、小規模または中規模のチームを収容できることである。大型の契約は依然としてまれで、一部の企業はハイブリッド形態やコワーキングを好んでいる。

ドニプロは産業、物流、サービスの中心地としての役割を保っているが、同市のオフィス市場は、キーウやリヴィウに比べてよりローカルで、制度化の度合いが低い。需要を生んでいるのは、地域企業、サービス業、小売事業者、物流、医療サービス、生産部門の一部である。リスクの高い地域に近いため、テナントは安全性、コスト、物件の自立性に特に敏感である。

オデーサは南部の重要なビジネス拠点であり続けているが、同市のオフィス市場は、全般的な安全性、港湾・物流の活動、観光、商業、サービス業に大きく左右される。市場には、中心部の従来型オフィスと、新しい複合施設内の物件の両方がある。2026年の需要は限定的なままで、テナントは内装済みの小規模物件を選び、大型の法人契約は限られている。

ハルキウは、安全上のリスクが高く、前線に近いため、大規模なオフィス市場の中で最も困難な市場であり続けている。事業の相当部分は、縮小、分散、またはリモートの形態で運営されている。それでも市場が完全に止まったわけではなく、小規模オフィス、サービス用物件、地元企業向けのスペース、運営コストが最小限の物件への需要は残っている。

「地方都市では、オフィス不動産はもはや単一のセグメントではなくなった。リヴィウは移転とITの市場、ドニプロは産業・サービス業の市場、オデーサは南部の商業・物流の拠点、ハルキウは生き残りと適応の市場として機能している。したがって、賃料だけで比較するのはもはや適切ではなく、安全性、テナントの顔ぶれ、地域経済の強靭性に目を向けることの方が重要だ」とMaksym Urakinは述べている。

すべての大都市に共通する傾向は、オフィス空間の見直しである。企業は、より小さな面積、内装済みの物件、柔軟な賃貸期間、所有者が資本的支出の一部を負担する建物を選ぶ傾向を強めている。内装のない物件や老朽化した物件の大区画は流動性が低いままであり、これは、不確実性が高い状況でテナントが高額なfit-outに投資する用意がないためである。

もう一つの要因は自立性である。エネルギー危機やインフラへの攻撃を経て、発電機、安定したインターネット、バックアップシステム、避難シェルター、質の高い管理を備えたオフィスが競争上の優位性を得た。こうした特性により、市場全体の空室率が高い場合でも賃料を維持できる物件が少なくない。

InVentureの推計によると、2026年にはオフィス不動産の投資ロジックはより慎重になった。パンデミックと戦争の前、オフィス物件の一般的な投資回収期間はおよそ7-8年と見積もられていたが、2026年にはほとんどの資産で10-12年がすでに標準となりつつある。有力なテナントと好立地を備えた最良の物件はより魅力的な成果を示し得るが、それはむしろ例外である。

Experts Clubの予測によると、2026年末までウクライナのオフィス市場は、賃料の急上昇を伴わない緩やかな回復のシナリオで推移する。キーウは主要市場としての地位を、リヴィウは主要な地方需要拠点としての地位を維持し、ドニプロ、オデーサ、ハルキウは主に地元テナントと限定的な契約によって発展していくだろう。

「市場にとっての最大のリスクは、需要の欠如ではなく、その質である。需要はあるが、慎重で、合理的で、要求の厳しいものになった。テナントは面積ではなく、確実に働ける環境に対して対価を払いたいと考えている。これは、ウクライナのオフィス不動産が、面積のモデルからサービスと強靭性のモデルへと徐々に移行しつつあることを意味する」とExperts Clubは総括している。

このように、2026年5月までのキーウおよびウクライナの大都市のオフィス不動産市場は、依然として移行期にある。ショックによる急落の時期はすでに過ぎたものの、本格的な投資サイクルにはまだ戻っていない。最も求められるのは、安全で、すぐに使え、エネルギー面で強靭で、柔軟なオフィスである。内装、自立性、明確な運用モデルを欠く老朽化した物件は、今後も競争力を失い続けるだろう。