Le marché de l'immobilier de bureaux de Kyiv et des grandes villes d'Ukraine se stabilise en mai 2026, mais reste un marché de locataires

En mai 2026, le marché de l'immobilier de bureaux de Kyiv et des plus grandes villes d'Ukraine montre une stabilisation prudente après plusieurs années de chocs causés par la pandémie, la guerre à grande échelle, la relocalisation des entreprises et le passage d'une partie d'entre elles à un mode de travail hybride. Les principaux facteurs de la demande restent la sécurité des bâtiments, des locaux déjà aménagés, une infrastructure autonome, la présence d'abris et la possibilité de s'installer rapidement sans dépenses d'investissement importantes.

Kyiv reste le plus grand marché de bureaux du pays. Selon les estimations d'InVenture, l'offre concurrentielle totale de bureaux à Kyiv a diminué en 2025 pour atteindre 2,10 millions de m², et le taux de vacance a baissé à 18,5 %. Le volume annuel d'absorption brute s'est élevé à environ 160 000 m², soit 26 % de plus qu'un an plus tôt. En même temps, environ 40 % de l'absorption était liée non pas à l'expansion organique des entreprises, mais à des déménagements forcés d'entreprises depuis des bâtiments endommagés.

Selon la Confédération des constructeurs d'Ukraine, citant une présentation de CBRE Ukraine, au premier semestre 2025, la demande de bureaux à Kyiv a augmenté de 16 %, pour atteindre 82 000 m², tandis que l'offre a diminué de 3 %, à 2,1 millions de m², en raison des dommages subis par les immeubles de bureaux. Le taux de vacance du marché était d'environ 21 %, et 20 % de la demande provenait de locataires contraints de quitter des biens touchés par des frappes.

« Le marché des bureaux de Kyiv ne peut plus être évalué selon la logique d'avant-guerre. Aujourd'hui, le locataire ne choisit pas simplement une adresse ou une classe d'immeuble, mais la capacité du bien à assurer la continuité de l'activité. Les abris, les générateurs, les installations techniques, la sécurité du quartier et la disponibilité des locaux pour un emménagement rapide sont devenus des paramètres aussi importants que le loyer », estime le fondateur du centre d'analyse Experts Club, candidat ès sciences économiques Maksym Urakin.

Les loyers à Kyiv restent relativement stables, mais le marché conserve une forte différenciation. Selon InVenture, fin 2025, les loyers effectifs des bureaux de classe A non aménagés s'établissaient à 14-18 $ par m² et par mois hors TVA et charges d'exploitation, et à 19-25 $ par m² pour les bureaux aménagés. Les loyers demandés se situaient entre 16-27 $ par m² pour la classe A et entre 8-18 $ par m² pour la classe B.

En 2026, le marché de bureaux de Kyiv reste un marché de locataires : les propriétaires sont contraints de proposer des conditions flexibles, de diviser les grandes surfaces en blocs plus petits, d'investir dans des finitions prêtes à l'emploi et d'accroître l'autonomie des bâtiments. Parallèlement, les meilleurs biens de classe A et B+ dotés d'abris, d'un approvisionnement énergétique stable et d'une exploitation de qualité maintiennent mieux la demande que les bâtiments vétustes et les locaux non aménagés.

La consultante senior en immobilier de bureaux chez CBRE Ukraine, Anastasiia Kachan, a noté qu'à Kyiv le lien entre le loyer et l'emplacement précis du centre d'affaires s'était renforcé : désormais, ce n'est pas seulement la proximité du métro qui compte, mais aussi la situation par rapport à des sites d'infrastructure ou militaires. Selon elle, chaque centre d'affaires peut en pratique fonctionner en dehors des règles habituelles de son sous-marché ou de son quartier.

Les entreprises informatiques restent les principaux locataires à Kyiv, mais la structure de la demande s'est élargie. L'activité est également alimentée par le secteur de la défense, les entreprises médicales, les services professionnels, le conseil, la logistique, les représentations d'organisations internationales et une partie des entreprises liées à la reconstruction. Selon KBU/CBRE Ukraine, la demande du secteur militaire a nettement augmenté en 2025, et le marché a commencé à adapter son offre à ces besoins.

« Le bureau a cessé d'être le lieu de présence quotidienne de tous les employés, mais n'a pas perdu son importance pour la gestion, la communication et la culture d'entreprise. Les entreprises optimisent leurs surfaces, mais ne renoncent pas à un bureau de qualité. C'est pourquoi la demande se déplace des grands espaces monofonctionnels vers des formats plus flexibles, sûrs et technologiques », note Experts Club.

L'activité de promotion reste minimale. En 2025, aucun nouveau centre d'affaires n'a été mis en service à Kyiv, et d'ici fin 2026, selon l'estimation d'InVenture, environ 27 000 m² pourraient arriver sur le marché, mais les délais de livraison peuvent être reportés en raison des risques de sécurité, d'un financement limité et d'un faible niveau de précommercialisation.

Dans les grandes villes d'Ukraine, la situation est hétérogène. Lviv reste l'un des marchés de bureaux régionaux les plus actifs grâce à la relocalisation des entreprises, à la présence du secteur informatique, à la proximité de la frontière de l'UE et à un niveau de sécurité relativement plus élevé que dans les régions de l'est et du sud. Selon Forbes Ukraine, fin 2025, le taux de vacance dans les centres d'affaires de Lviv avait baissé à 25 %, tandis que les loyers restaient à 7-15 $ par m².

En 2026, le marché de Lviv peut être considéré comme le deuxième en importance après Kyiv en termes de demande de bureaux, mais son ampleur est limitée. Pour les locataires, comptent les locaux prêts à l'emploi, l'accessibilité en transports, la résilience énergétique et la possibilité d'accueillir des équipes petites ou moyennes. Les grandes transactions restent rares, et une partie des entreprises privilégie les formats hybrides ou le coworking.

Dnipro conserve son rôle de centre industriel, logistique et de services, mais le marché de bureaux de la ville reste plus local et moins institutionnalisé qu'à Kyiv ou à Lviv. La demande provient d'entreprises régionales, d'entreprises de services, d'opérateurs commerciaux, de la logistique, des services médicaux et d'une partie des structures de production. En raison de la proximité d'une zone à risque accru, les locataires sont particulièrement sensibles à la sécurité, au coût et à l'autonomie des locaux.

Odessa reste un important centre d'affaires du sud, mais le marché de bureaux de la ville dépend fortement de la sécurité générale, de l'activité portuaire et logistique, du tourisme, du commerce et des entreprises de services. Le marché compte à la fois des bureaux classiques dans les quartiers centraux et des locaux dans de nouveaux complexes multifonctionnels. La demande en 2026 reste ponctuelle : les locataires choisissent de petits locaux prêts à l'emploi, tandis que les grandes transactions d'entreprise sont limitées.

Kharkiv reste le plus difficile des grands marchés de bureaux en raison du niveau élevé des risques de sécurité et de la proximité de la zone de front. Une part importante des entreprises travaille en format réduit, distribué ou à distance. Pour autant, le marché ne s'est pas arrêté complètement : la demande se maintient pour de petits bureaux, des locaux de services, des espaces pour les entreprises locales et des biens aux charges d'exploitation minimales.

« Dans les villes régionales, l'immobilier de bureaux a cessé d'être un segment unique. Lviv fonctionne comme un marché de relocalisation et d'informatique, Dnipro comme un marché d'entreprises industrielles et de services, Odessa comme un carrefour commercial et logistique du sud, Kharkiv comme un marché de survie et d'adaptation. Il n'est donc plus correct de les comparer uniquement sur le loyer : il est plus important de considérer la sécurité, le profil des locataires et la résilience de l'économie locale », estime Maksym Urakin.

Une tendance commune à toutes les grandes villes est la réévaluation de l'espace de bureaux. Les entreprises choisissent plus souvent des surfaces plus petites, des locaux déjà aménagés, des durées de bail flexibles et des immeubles où le propriétaire prend en charge une partie des dépenses d'investissement. Les locaux non aménagés et les grands blocs dans des biens vétustes restent moins liquides, car les locataires ne sont pas prêts à investir dans un fit-out coûteux dans un contexte de forte incertitude.

Un autre facteur est l'autonomie. Après les crises énergétiques et les attaques contre les infrastructures, les bureaux dotés de générateurs, d'un internet stable, de systèmes de secours, d'abris et d'une gestion de qualité ont obtenu un avantage concurrentiel. Dans plusieurs cas, ces caractéristiques permettent aux biens de maintenir leur loyer même avec un taux de vacance globalement élevé sur le marché.

Selon l'estimation d'InVenture, la logique d'investissement de l'immobilier de bureaux est devenue plus prudente en 2026 : avant la pandémie et la guerre, le retour sur investissement typique d'un local de bureaux était estimé à environ 7-8 ans, alors qu'en 2026 la norme devient déjà 10-12 ans pour la plupart des actifs. Les meilleurs biens, avec un locataire solide et un bon emplacement, peuvent afficher des résultats plus attrayants, mais c'est plutôt l'exception.

Selon les prévisions d'Experts Club, d'ici fin 2026, le marché de bureaux ukrainien suivra un scénario de reprise lente, sans hausse brutale des loyers. Kyiv conservera son statut de principal marché, Lviv celui de principal centre régional de demande, tandis que Dnipro, Odessa et Kharkiv se développeront surtout grâce à des locataires locaux et à des transactions ponctuelles.

« Le principal risque pour le marché n'est pas l'absence de demande, mais sa qualité. La demande existe, mais elle est devenue prudente, rationnelle et exigeante. Les locataires veulent payer non pas pour des mètres carrés, mais pour la possibilité garantie de travailler. Cela signifie que l'immobilier de bureaux en Ukraine passe progressivement du modèle de la surface à celui du service et de la résilience », résume Experts Club.

Ainsi, à la date de mai 2026, le marché de l'immobilier de bureaux de Kyiv et des grandes villes ukrainiennes reste dans une phase de transition. Il a déjà traversé la période de chute brutale, mais n'est pas encore revenu à un véritable cycle d'investissement. Les bureaux les plus demandés sont les bureaux sûrs, prêts à l'emploi, résilients sur le plan énergétique et flexibles. Les biens vétustes, sans aménagement, sans autonomie et sans modèle d'exploitation clair, continueront de perdre en compétitivité.