Analyse du marché ukrainien de la construction en 2024 – directeur de Rauta
En 2024, le marché ukrainien de la construction a progressé de 6 % en valeur par rapport à 2023, pour atteindre environ 170 milliards d’UAH (3,9 milliards d’euros). Les principaux segments d’investissement dans l’immobilier commercial ont été les entrepôts et les surfaces commerciales. Les régions les plus attractives pour la construction de nouveaux bâtiments restent celles de Kyiv et de Lviv, qui comptent une population nombreuse et sont bien situées par rapport aux principaux
En 2024, le marché ukrainien de la construction a progressé de 6 % en valeur par rapport à 2023, pour atteindre environ 170 milliards d’UAH (3,9 milliards d’euros).
Les principaux segments d’investissement dans l’immobilier commercial ont été les entrepôts et les surfaces commerciales. Les régions les plus attractives pour la construction de nouveaux bâtiments restent celles de Kyiv et de Lviv, qui comptent une population nombreuse et sont bien situées par rapport aux principaux axes de transport. En 2024, la superficie totale des nouveaux projets commerciaux a augmenté de 65 % par rapport à 2023. Le segment des entrepôts a progressé de 111 %, et celui des surfaces commerciales de 22 %.
Un taux de vacance d’environ 25 % sur le marché de l’immobilier de bureaux a contraint les promoteurs à ralentir ou à arrêter le développement de nouveaux projets dans ce segment. À Kyiv, la plupart des nouveaux centres d’affaires sont des ouvrages dont la construction a commencé avant l’invasion à grande échelle. À Lviv, malgré une demande accrue de bureaux, 75 % de surfaces de bureaux neuves en moins ont été mises en service en 2024 que l’année précédente.
Sur le marché de la construction commerciale, c’est le segment de l’immobilier hôtelier qui a affiché la plus forte croissance, soit 182 %. Cela s’explique avant tout par le développement actif de l’immobilier de villégiature dans l’ouest de l’Ukraine.
Environ 20 % du marché de la construction est occupé par la reconstruction et la protection des infrastructures critiques.
La demande sur le marché de l’immobilier résidentiel neuf a augmenté de 12 % en 2024. L’un des facteurs importants a été le lancement du programme eOselya, dont un tiers des prêts a concerné des logements neufs.
En 2024, la demande d’installation de centrales solaires sur les toitures de bâtiments commerciaux et de maisons individuelles a fortement augmenté.
Prix
De 2019 à 2024, le coût construction en Ukraine a doublé. Parallèlement, au cours de la dernière année, le coût des matériaux et des services de construction a augmenté d’environ 24 %.
Personnel
La pénurie de travailleurs qualifiés du bâtiment dans les métiers manuels se fait de plus en plus sentir. Pour certains postes, il faut chercher des spécialistes pendant plusieurs mois, et parfois former soi-même les employés.
Le manque de personnel qualifié et l’inflation élevée poussent les employeurs à augmenter les salaires et à mettre en place de nouveaux programmes de fidélisation pour les employés. En moyenne dans le secteur de la construction, les salaires ont augmenté de 15 % en un an, ce qui a également pesé sur la hausse du coût de la construction.
Les entreprises de construction recrutent activement des retraités et des femmes pour des tâches ne demandant pas un effort physique important : conducteurs d’engins de chantier, chauffeurs, soudeurs, etc.
La pénurie de main-d’œuvre incite les entreprises ukrainiennes à envisager de recruter des spécialistes du bâtiment dans des pays d’Asie et d’Afrique.
Législation
Le 1er janvier 2023 est entrée en vigueur la loi ukrainienne « Sur la mise à disposition des produits de construction sur le marché » (règlement UE 305/2011), qui instaure un nouveau système de surveillance du marché afin de garantir la qualité des matériaux de construction. L’année 2025 sera la dernière pendant laquelle les anciens et les nouveaux règlements s’appliqueront parallèlement dans le secteur de la construction. À partir du 1er janvier 2026, les fournisseurs de produits de construction relevant de cette loi seront tenus d’établir des déclarations de performance et de les enregistrer dans le système électronique d’État unique du secteur de la construction.
Depuis août 2024, des modifications apportées à la résolution n° 314 du Conseil des ministres d’Ukraine autorisent les entreprises étrangères, pendant la loi martiale, à réaliser des ouvrages des classes de conséquences CC2 et CC3 sur la base du dépôt d’une déclaration auprès de l’autorité de licence. Cela ouvre de larges possibilités aux entrepreneurs étrangers pour réaliser des projets de construction en Ukraine, en particulier ceux financés par des institutions internationales.
Pour 2025, le ministère du Développement des communautés et des territoires d’Ukraine a prévu de mettre à jour 7 DBN (normes nationales de construction) et d’élaborer 80 normes visant à introduire des processus d’optimisation de la conception et de la construction, y compris les technologies BIM, ainsi qu’à lever les obstacles à l’application des Eurocodes.