Analisi del mercato edilizio ucraino nel 2024 – direttore di Rauta
Nel 2024 il mercato edilizio ucraino è cresciuto del 6% in termini monetari rispetto al 2023 e ha raggiunto circa 170 miliardi di UAH (3,9 miliardi di euro). I principali segmenti per gli investimenti nell’immobiliare commerciale sono stati i magazzini e gli esercizi commerciali. Le regioni più attraenti per la costruzione di nuovi edifici restano quelle di Kyiv e di Leopoli, che hanno una popolazione numerosa e una posizione favorevole rispetto alle principali
Nel 2024 il mercato edilizio ucraino è cresciuto del 6% in termini monetari rispetto al 2023 e ha raggiunto circa 170 miliardi di UAH (3,9 miliardi di euro).
I principali segmenti per gli investimenti nell’immobiliare commerciale sono stati i magazzini e gli esercizi commerciali. Le regioni più attraenti per la costruzione di nuovi edifici restano quelle di Kyiv e di Leopoli, con una popolazione numerosa e una posizione favorevole rispetto alle principali rotte di trasporto. Nel 2024 la superficie complessiva dei nuovi progetti commerciali è aumentata del 65% rispetto al 2023. Il segmento dei magazzini è cresciuto del 111%, quello degli esercizi commerciali del 22%.
Un tasso di sfitto di circa il 25% nel mercato degli immobili per uffici ha costretto gli sviluppatori a rallentare o fermare lo sviluppo di nuovi progetti in questo segmento. A Kyiv la maggior parte dei nuovi centri direzionali è costituita da edifici la cui costruzione era iniziata prima dell’invasione su vasta scala. A Leopoli, nonostante la maggiore domanda di uffici, nel 2024 sono stati messi in esercizio il 75% in meno di nuovi spazi per uffici rispetto all’anno precedente.
Nel mercato dell’edilizia commerciale la crescita maggiore è stata registrata dal segmento degli immobili alberghieri, aumentato del 182%. Ciò è dovuto soprattutto al forte sviluppo degli immobili turistici nell’Ucraina occidentale.
Circa il 20% del mercato edilizio è occupato dal ripristino e dalla protezione delle infrastrutture critiche.
La domanda nel mercato dell’immobiliare residenziale primario è aumentata del 12% nel 2024. Uno dei fattori importanti è stato l’avvio del programma eOselya, un terzo dei cui prestiti è andato a nuove costruzioni.
Nel 2024 è aumentata in modo significativo la domanda di installazione di centrali solari sui tetti di edifici commerciali e di villette private.
Prezzi
Dal 2019 al 2024 il costo costruzione in Ucraina è raddoppiato. Allo stesso tempo, nell’ultimo anno il costo dei materiali e dei servizi edili è aumentato di circa il 24%.
Personale
Si avverte sempre più la carenza di operai edili qualificati nei mestieri manuali. Per alcune posizioni bisogna cercare specialisti per diversi mesi e talvolta formare i dipendenti in proprio.
La mancanza di personale qualificato e l’elevata inflazione costringono i datori di lavoro ad aumentare gli stipendi e a introdurre nuovi programmi di fidelizzazione per i dipendenti. In media nel settore edile gli stipendi in un anno sono cresciuti del 15%, il che ha influito anche sull’aumento del costo di costruzione.
Le imprese edili coinvolgono attivamente pensionati e donne per lavori che non richiedono un notevole sforzo fisico: operatori di macchine edili, autisti, saldatori e simili.
La fame di personale spinge le aziende ucraine a valutare la possibilità di assumere specialisti edili da paesi dell’Asia e dell’Africa.
Legislazione
Il 1° gennaio 2023 è entrata in vigore la legge dell’Ucraina «Sulla messa a disposizione dei prodotti da costruzione sul mercato» (regolamento UE 305/2011), che introduce un nuovo sistema di sorveglianza del mercato per garantire la qualità dei materiali edili. Il 2025 sarà l’ultimo anno in cui nel settore edilizio si applicheranno in parallelo i vecchi e i nuovi regolamenti. Dal 1° gennaio 2026 i fornitori di prodotti da costruzione rientranti in questa legge saranno tenuti a redigere dichiarazioni di prestazione e a registrarle nel sistema elettronico statale unico del settore edilizio.
A partire dall’agosto 2024, le modifiche alla risoluzione n. 314 del Consiglio dei ministri dell’Ucraina consentono alle imprese straniere, durante la legge marziale, di realizzare opere delle classi di conseguenza CC2 e CC3 sulla base della presentazione di una dichiarazione all’autorità di rilascio delle licenze. Ciò apre ampie opportunità per gli appaltatori stranieri di realizzare progetti edilizi in Ucraina, in particolare quelli finanziati da istituzioni internazionali.
Per il 2025 il Ministero per lo Sviluppo delle comunità e dei territori dell’Ucraina ha previsto l’aggiornamento di 7 DBN (norme edilizie statali) e l’elaborazione di 80 standard volti a introdurre processi di ottimizzazione della progettazione e della costruzione, comprese le tecnologie BIM, nonché a rimuovere le barriere all’applicazione degli Eurocodici.