Le taux de vacance des centres commerciaux et de loisirs de Kiev a diminué jusqu'à 15 %

Le taux de vacance des centres commerciaux et de loisirs à Kiev est passé de 16,3 % en 2023 à 15,2 % à la fin du premier semestre 2024, a indiqué le responsable du département de conseil juridique d'UTG, Kostiantyn Oliinyk.

« À la fin de l'année dernière, environ 21,4 % des surfaces étaient de facto vides en raison de la fermeture de grands magasins étrangers (IKEA, Inditex, H&M et autres). En réalité, 16,3 % étaient vacantes. Grâce à l'ouverture de la plupart des opérateurs étrangers, l'écart de vacance avec les magasins effectivement fermés s'est réduit », a-t-il indiqué.

Selon l'étude d'UTG, le taux de vacance est plus élevé dans les centres commerciaux régionaux (18,4 %) et de district (17 %), et plus faible dans les centres spécialisés (9,8 %) et de quartier (7 %).

L'expert a noté une tendance à la baisse de la demande solvable de la population. La hausse se poursuit pour les dépenses des ménages pour les services de logement et de services collectifs et le paiement des charges communales (selon les résultats de 2023, cette catégorie représentait 18,8 % et, avec la hausse des tarifs de l'électricité, une nouvelle augmentation est observée), la santé (4,7 %), les transports (4,8 %), les communications (4,3 %) et l'éducation (3,6 %). Au total, ces catégories absorbent 36,1 % du budget familial. L'alimentation et l'alcool représentent 43,4 % des dépenses. La part du réseau commercial (vêtements et chaussures, électronique, articles pour la maison, cafés et restaurants, loisirs, autres biens) dans la structure des dépenses n'est que de 16,0 % par famille (73,4 dollars ou 2 684,5 hryvnias par mois). L'inflation et la forte hausse des prix entraînent une baisse de l'épargne individuelle (environ 4,4 % en 2023).

Globalement, on constate une économie généralisée et une rationalisation des dépenses, ce qui entraîne pour le marché des centres commerciaux et de loisirs une baisse de la fréquentation et un ajustement des loyers. Par rapport à l'avant-guerre, les loyers de certains groupes de produits ont diminué de moitié ou davantage.

« Les supermarchés alimentaires sont devenus l'un des rares opérateurs capables de générer une fréquentation stable et de payer des loyers modérément élevés (10-20 dollars/m² en août 2024), alors que la plupart des grands magasins, des opérateurs de loisirs (cinémas, centres de loisirs pour enfants) et des salles de sport visent un paiement fixe minimal (environ 1 dollar par m²) assorti d'un complément selon RTO (avant la guerre, les paiements fixes de 2 à 12 dollars/m² prédominaient), reportant les risques sur le promoteur », a indiqué Oliinyk.

Selon l'étude d'UTG, compte tenu du niveau actuel des revenus de la population, la demande solvable peut assurer dans la capitale le bon fonctionnement de 2 millions 313 mille m², alors qu'au deuxième trimestre 2024, 2 millions 457 mille m² étaient déjà en exploitation.

La concurrence continue de s'intensifier : l'ouverture de grands centres commerciaux d'une superficie totale de 250 mille m² est annoncée pour 2024-2025. Parmi eux figurent Ocean Mall (GLA 110 mille m²), Lukiyanivka (47 mille m²), le centre commercial et de loisirs White Lines (28 mille m²), New Ray (34,5 mille m²), April Mall (36,5 mille m²) et BalticSky (20 mille m²). Il est probable que la plupart des ouvertures annoncées soient reportées à une période ultérieure.

Selon l'estimation d'Oliinyk, la mise en service des projets annoncés rapprochera un excédent de surfaces commerciales et une redistribution progressive des flux de consommateurs entre les centres, une hausse de la vacance et un ajustement à la baisse des loyers. Avec le niveau actuel des revenus et des dépenses de la population, le taux de vacance peut atteindre 17 % en 2025.

La société UTG a été créée en 2001. Elle a élaboré plus de 1300 concepts de projets immobiliers. Au fil des années, avec la participation de la société, 4,7 millions de m² de surfaces commerciales ont été loués en Ukraine.