Il tasso di sfitto dei centri commerciali e di intrattenimento di Kiev è diminuito fino al 15%

Il tasso di sfitto dei centri commerciali e di intrattenimento a Kiev è sceso dal 16,3% nel 2023 al 15,2% alla fine del primo semestre 2024, ha comunicato il responsabile del dipartimento di consulenza legale di UTG, Kostiantyn Oliinyk.

«Alla fine dello scorso anno erano de facto vuoti circa il 21,4% degli spazi, a causa della chiusura dei grandi magazzini stranieri (IKEA, Inditex, H&M e altri). In realtà erano sfitti il 16,3%. Grazie all'apertura della maggior parte degli operatori stranieri, il divario di sfitto rispetto ai negozi di fatto chiusi si è ridotto», ha comunicato.

Secondo lo studio di UTG, il tasso di sfitto è più alto nei centri commerciali regionali (18,4%) e di distretto (17%), più basso in quelli specializzati (9,8%) e di quartiere (7%).

L'esperto ha rilevato la tendenza alla diminuzione della domanda solvibile della popolazione. Prosegue la crescita delle spese delle famiglie per i servizi abitativi e di pubblica utilità e per i pagamenti comunali (secondo i risultati del 2023, questa categoria rappresentava il 18,8% e, con l'aumento delle tariffe dell'energia elettrica, si osserva un'ulteriore crescita), la sanità (4,7%), i trasporti (4,8%), le comunicazioni (4,3%) e l'istruzione (3,6%). Complessivamente queste categorie erodono il 36,1% del bilancio familiare. Alimentari e alcolici assorbono il 43,4% delle spese. La quota della rete commerciale (abbigliamento e calzature, elettronica, articoli per la casa, caffè e ristoranti, intrattenimento, altri beni) nella struttura delle spese è di appena il 16,0% per famiglia (73,4 dollari ovvero 2.684,5 grivne al mese). L'inflazione e la rapida crescita dei prezzi portano a una riduzione dei risparmi individuali (circa il 4,4% nel 2023).

Nel complesso si registra un risparmio generalizzato e una razionalizzazione delle spese, il che per il mercato dei centri commerciali e di intrattenimento comporta una diminuzione dell'affluenza e una correzione dei canoni di locazione. Rispetto a quelli prebellici, i canoni per alcuni gruppi merceologici si sono dimezzati o ridotti ulteriormente.

«I supermercati alimentari sono diventati uno dei pochi operatori in grado di generare un'affluenza stabile e di pagare canoni moderatamente elevati (10-20 dollari/m² ad agosto 2024), mentre la maggior parte dei grandi magazzini, degli operatori di intrattenimento (cinema, centri di intrattenimento per bambini) e delle palestre punta a un pagamento fisso minimo (circa 1 dollaro per m²) con un'integrazione RTO (prima della guerra prevalevano i pagamenti fissi da 2 a 12 dollari/m²), trasferendo i rischi sullo sviluppatore», ha comunicato Oliinyk.

Secondo lo studio di UTG, tenuto conto dell'attuale livello dei redditi della popolazione, la domanda solvibile è in grado di garantire nella capitale il funzionamento efficace di 2 milioni 313 mila m², mentre nel secondo trimestre 2024 ne erano già in funzione 2 milioni 457 mila m².

La concorrenza continua a intensificarsi: per il 2024-2025 è stata dichiarata l'apertura di grandi centri commerciali con una superficie complessiva di 250 mila m². Tra questi figurano Ocean Mall (GLA 110 mila m²), Lukiyanivka (47 mila m²), il centro commerciale e di intrattenimento White Lines (28 mila m²), New Ray (34,5 mila m²), April Mall (36,5 mila m²) e BalticSky (20 mila m²). È probabile che la maggior parte delle aperture annunciate possa essere rinviata a un periodo successivo.

Secondo la stima di Oliinyk, l'entrata in funzione dei progetti dichiarati avvicinerà un'eccedenza di superfici commerciali e una graduale ridistribuzione dei flussi di consumatori tra le strutture, un aumento dello sfitto e una correzione al ribasso dei canoni di locazione. Con l'attuale livello dei redditi e delle spese della popolazione, il tasso di sfitto potrebbe raggiungere il 17% nel 2025.

L'azienda UTG è stata fondata nel 2001. Ha sviluppato oltre 1300 concept di progetti immobiliari. Negli anni di attività, con la partecipazione dell'azienda sono stati affittati 4,7 milioni di m² di superfici commerciali in Ucraina.