キーウの商業・娯楽施設の空室率が15%に低下

キーウの 商業・娯楽施設の 空室率は、2023年の16.3%から2024年上半期末には15.2%に低下したと、UTGの法務コンサルティング部門責任者Kostiantyn Oliinyk氏が明らかにした。

「昨年末には、外資系百貨店(IKEA、Inditex、H&Mなど)の閉店により、事実上約21.4%の面積が空いていた。実際に空室だったのは16.3%だった。外資系運営企業の大半が再開したことで、事実上閉鎖されていた店舗との空室率の差は縮小した」と同氏は述べた。

UTGの調査によると、空室率は広域型(18.4%)と地区型(17%)の商業施設で高く、専門型(9.8%)と近隣型(7%)の商業施設で低い。

専門家は、住民の購買力に裏付けられた需要が減少する傾向を指摘した。引き続き増加しているのは 世帯の 住宅・公共サービス料金および共益費(2023年の実績ではこの区分は18.8%で、電気料金の上昇に伴いさらなる増加が見られる)、医療(4.7%)、交通(4.8%)、通信(4.3%)、教育(3.6%)への支出である。これらの区分を合わせると家計の36.1%を食いつぶしている。食料品とアルコールは支出の43.4%を占める。支出構成に占める小売(衣料・靴、家電、家庭用品、カフェ・レストラン、娯楽、その他の商品)の割合は1世帯あたりわずか16.0%(月73.4ドル、すなわち2,684.5フリヴニャ)である。インフレと価格の急上昇により、個人の貯蓄は減少している(2023年は約4.4%)。

全体として、消費の節約と支出の合理化が見られ、これが商業・娯楽施設市場では来訪者数の減少と賃料水準の修正を招いている。戦前と比べて、一部の商品カテゴリーの賃料は半分以下にまで下がった。

「食品スーパーは、安定した集客を生み出し、比較的高い賃料(2024年8月時点で1平方メートルあたり10〜20ドル)を支払える数少ない運営者になった。一方、百貨店の大半や娯楽施設(映画館、児童向け娯楽センター)、フィットネスセンターは、最低固定賃料(1平方メートルあたり約1ドル)にRTOの上乗せを加える形を目指しており(戦前は1平方メートルあたり2〜12ドルの固定賃料が主流だった)、リスクをデベロッパーに転嫁している」と、Oliinyk氏は述べた。

UTGの調査によると、現在の住民の所得水準を踏まえると、購買力に裏付けられた需要が首都で成功裏に運営できる面積は231万3千平方メートルだが、2024年第2四半期にはすでに245万7千平方メートルが稼働していた。

競争は引き続き激化している。2024〜2025年には、総面積25万平方メートルの大型商業施設の開業が表明されている。その中には、Ocean Mall(GLA 11万平方メートル)、Lukiyanivka(4.7万平方メートル)、商業・娯楽施設White Lines(2.8万平方メートル)、New Ray(3.45万平方メートル)、April Mall(3.65万平方メートル)、BalticSky(2万平方メートル)がある。発表された開業の大半は後の時期に延期される可能性がある。

Oliinyk氏の見立てでは、表明されたプロジェクトが稼働すれば、商業面積の供給過剰、施設間での消費者の流れの段階的な再配分、空室率の上昇、賃料水準の下方修正が近づくという。現在の住民の所得と支出の水準では、2025年に空室率が17%に達する可能性がある。

UTGは2001年に設立された。これまでに1300件を超える 不動産プロジェクトのコンセプトを策定した。事業の歴史の中で、同社の関与によりウクライナで470万平方メートルの商業スペースが賃貸された。