Rechtliche Kollision bei den Infrastrukturbeiträgen für den Bau treibt die Wohnungspreise in der Ukraine in die Höhe

Eine Rechtskollision in Bezug auf Beteiligungsbeiträge für Bauvorhaben, die nach 2021 begonnen wurden, führt zu steigenden Wohnungspreisen und bremst die Investitionstätigkeit, meint der Ukrainische Entwicklerverband (Ukrainian Developers Association).

Die Abschaffung durch das Gesetz Nr. 132-IX der Praxis der Beteiligungsbeiträge für Projekte, deren Bau nach dem 1. Januar 2021 begonnen wurde, sollte zur Senkung der Wohnkosten beitragen und die Investitionstätigkeit anregen. De facto ist die Branche jedoch mit einer Praxis konfrontiert, bei der Gemeinden – auch auf dem Gerichtsweg – die Zahlung von Beteiligungsbeiträgen auch für Projekte verlangen, deren Baugenehmigung vor diesem Datum erteilt wurde, der Bau selbst aber später begann. Insbesondere ist die Abteilung für Wirtschaft und Investitionen der Staatlichen Stadtverwaltung Kyiv (Kyiv City State Administration, KCSA) Klägerin in 152 Gerichtsverfahren auf Einziehung von Beteiligungsgeldern von Bauherren.

Wohnkomplex Nordica Residence | Foto: RIEL

Stand 1. März befinden sich in Gerichten verschiedener Instanzen 106 solche Verfahren für in den Jahren 2020–2022 in Betrieb genommene Objekte im Wert von etwa 1,59 Mrd. UAH in Bearbeitung.

„Im Jahr 2019 hat die Regierung offiziell anerkannt, dass der Infrastrukturbeitrag zu einer Quelle der Korruption geworden war, und deshalb wurde das Gesetz Nr. 132-IX zu seiner Abschaffung verabschiedet. Das war eine grundsätzliche Haltung des Staates: die Quasi-Steuer auf Immobilien abzuschaffen, die faktisch von den Wohnungskäufern entrichtet wurde. Eine solche Entscheidung trug zur Senkung der Wohnkosten bei und sollte ein Instrument zur Förderung der Investitionstätigkeit in der Branche werden. Ungeachtet der klaren offiziellen Position des Ministeriums für Gemeinde- und Gebietsentwicklung der Ukraine, der Autoren des Gesetzes über die Abschaffung des Infrastrukturbeitrags und des Fachausschusses der Werchowna Rada ignorieren die Staatsanwaltschaft und die lokalen Behörden weiterhin die Normen der geltenden Gesetzgebung“, kommentierte der Vorstandsvorsitzende des Ukrainischen Verbands der Projektentwickler Yevhen Favorov gegenüber „Interfax-Ukraine“.

Die feste Immobiliensteuer erweist sich für die Entwicklung der Gemeinden als wirksamer

Die Vorsitzende des Ausschusses der Werchowna Rada für Fragen der Organisation der Staatsgewalt, der lokalen Selbstverwaltung, der Regionalentwicklung und des Städtebaus, Olena Shuliak, eine der Autorinnen des Gesetzes Nr. 132-IX, betonte, dass die Gemeinden bereits bei der Abschaffung der Infrastrukturbeiträge eine Ausgleichsalternative hatten, nämlich die feste Immobiliensteuer. Dieses Instrument hat ein deutlich höheres Potenzial zur Lösung infrastruktureller Aufgaben, ist leichter zu verwalten und birgt wesentlich weniger Korruptionsrisiken, als sie beim Infrastrukturbeitrag bestanden.

„Tatsächlich war der Anteil des Infrastrukturbeitrags an den Einnahmen der lokalen Haushalte sehr gering – etwa 1 %; für den Bau neuer Kindergärten, Schulen und anderer Infrastruktur wurden diese Mittel nicht verwendet, und die Zweckbindung dieser Gelder wurde nicht kontrolliert. Daher haben wir die Immobiliensteuer. Ich will nicht sagen, dass sie ein universeller Ausgleich ist, aber derzeit sehen wir, dass sie den Beitrag zahlenmäßig bereits um ein Vielfaches übersteigt. So betrug sie 2020 5,7 Mrd., 2021 – 7,8 Mrd. UAH, 2022 – 7,1 Mrd. UAH (und das trotz des Krieges), 2023 – 9,1 Mrd. UAH, 2024 – 10,7 Mrd. UAH, 2025 (Stand heute) – 4,3 Mrd. UAH. Bei den Infrastrukturbeiträgen sehen wir folgende Zahlen: 2020 beliefen sich die Einnahmen aus dem Infrastrukturbeitrag auf 1,4 Mrd. UAH, 2021 auf 572 Mio. UAH, 2022 auf 134 Mio. UAH, 2023 wieder auf 134 Mio. UAH, 2024 auf 199 Mio. UAH und im laufenden Jahr (Stand heute) auf 159 Mio. UAH“, teilte Shuliak mit.

Wohnkomplex Seven | Foto: Stolitsa

Sie betonte, dass der Infrastrukturbeitrag als Instrument seit Langem ineffizient war und gerade deshalb auf Gesetzesebene abgeschafft wurde.

„Das bedeutet jedoch nicht, dass die Gemeinden nicht das Recht haben, ihre Interessen vor Gericht zu verteidigen, wenn es um Fälle geht, die unter das alte Recht fallen. Tatsächlich bleiben einzelne Gemeinden, darunter Kyiv, in Rechtsstreitigkeiten um den Infrastrukturbeitrag aktiv – es geht um Situationen, in denen Objekte vor 2020 Genehmigungen erhielten, aber später fertiggestellt wurden. In solchen Fällen dient als Rechtsgrundlage für die Klagen am häufigsten Artikel 1212 des Zivilgesetzbuchs der Ukraine – über rechtsgrundlos erlangtes Vermögen. Was andere Gemeinden betrifft, so liegt uns derzeit keine zentrale Statistik über die Zahl der Klagen vor“, teilte Shuliak mit.

Dabei seien ihrer Ansicht nach Berechnungen unbegründet, wenn ein Vertrag über die Zahlung des Infrastrukturbeitrags nicht vor dem Inkrafttreten des Gesetzes über seine Abschaffung geschlossen wurde.

Zu Projekten, bei denen sich in dieser Zeit die Beteiligten geändert haben, erklärte sie, dass es keinen Grund für die Nichtzahlung des Infrastrukturbeitrags gebe, wenn der neue Bauherr den Bau auf Grundlage einer Baugenehmigung ausführt, die dem früheren Bauherrn vor dem 1. Januar 2021 erteilt wurde. Hat er die Baugenehmigung jedoch nach dem 1. Januar 2021 erhalten, so ist der Infrastrukturbeitrag nicht zu zahlen.

„Realisiert der Bauherr ein völlig neues Projekt – etwa funktional –, ist es in diesem Fall ratsamer, die frühere Genehmigung aufzuheben und eine neue zu beantragen. Auf diese Weise wird die neue Genehmigung nach dem 1. Januar 2021 erteilt, und der Bauherr hat keinerlei Verpflichtungen zur Zahlung des Infrastrukturbeitrags“, empfiehlt Shuliak.

Kollision: Die Genehmigung wurde vor der Abschaffung des Infrastrukturbeitrags erteilt, der Bau aber danach begonnen.

Wohnkomplex Comfort town | Foto: KAN Development

Nach Einschätzung der Experten des Entwicklerverbands wurde bei der Abschaffung des Infrastrukturbeitrags eine gesetzliche Kollision festgestellt, die eine Rechtslücke bei der Regelung der entsprechenden Rechtsverhältnisse schuf. Dies hat auch der Oberste Gerichtshof in seiner Entscheidung vom 20. Juli 2022 in der Rechtssache Nr. 910/9548/21 ausdrücklich anerkannt, wo es heißt: „Das Gesetz Nr. 132-IX regelt nicht die Frage des Infrastrukturbeitrags für den Fall, dass der Bau des Objekts nach dem 1. Januar 2021 begonnen wurde.“ Zugleich hat sich das Gericht mit seiner eigenen Auslegung dieser Rechtsverhältnisse faktisch vom Kern und von der Absicht des Gesetzgebers entfernt, die in der vollständigen Abschaffung des Infrastrukturbeitrags als Quasi-Steuer auf Immobilien bestand.

Am 14. Mai 2025 bestätigte der Oberste Gerichtshof in der Rechtssache Nr. 320/44099/23 endgültig, dass die vom Stadtrat von Kyiv in den Jahren 2019–2020 beschlossenen Änderungen der Regelung zur Erhebung und Verwendung von Infrastrukturbeiträgen rechtswidrig und unwirksam sind. Das heißt, mit dieser Entscheidung bestätigte der Oberste Gerichtshof, dass die normative Grundlage, die von der Stadtverwaltung seit 2019 für die Erhebung des Infrastrukturbeitrags, den Abschluss entsprechender Verträge oder die Geltendmachung finanzieller Forderungen genutzt wurde, rechtswidrig, also unrechtmäßig ist.

„Neben der rechtlich unbegründeten Position der Stadtverwaltung ist noch ein weiterer wichtiger Aspekt zu beachten. Die Stadt erhält von Projektentwicklern und Wohnungskäufern bereits Milliarden Hrywnja in Form errichteter und in kommunales Eigentum übergebener Objekte der technischen, Verkehrs- und sozialen Infrastruktur“, betonte Favorov.

Die Städte haben neue technische Infrastruktur im Wert von Milliarden Hrywnja erhalten, die Frage der Übernahme der sozialen Infrastruktur in kommunale Bilanzierung ist nicht gelöst, erklärten die Experten.

Nach Berechnungen des Ukrainischen Verbands der Projektentwickler wurden allein in acht Projekten von fünf Mitgliedsunternehmen in Kyiv bereits technische, Verkehrs- und soziale Infrastruktur im Wert von über 5,6 Mrd. UAH geschaffen. Die Gesamtkosten der gesamten Infrastruktur, die die Projektentwickler der Stadt im Laufe ihrer Tätigkeit errichtet haben, belaufen sich auf Dutzende Milliarden Hrywnja, teilte Favorov mit.

Viele dieser Vermögenswerte werden unter anderem kommunalen Unternehmen in die Bilanz übertragen, die sie nicht nur unentgeltlich erhalten, sondern anschließend auch ein stabiles Einkommen beziehen, indem sie von den Bewohnern Gebühren für die Wartung der neu errichteten Netze erheben.

Was die soziale Infrastruktur – Kindergärten, Schulen – betrifft, so ist deren Errichtung durch die Bauvorschriften vorgeschrieben, aber de facto gibt es kein Verfahren für die Übergabe solcher Objekte an die Gemeinden.

Die kaufmännische Direktorin des Unternehmens „Intergal-Bud“ Anna Laievska berichtete von zwei Präzedenzfällen, in denen das Unternehmen versuchte, sich mit den Stadtbehörden über Bildungsinfrastruktur zu verständigen – ein Kindergarten im Wohnkomplex „Parkovi Ozera“ im Bezirk Dniprovskyi und im Wohnkomplex „Yaskravyi“ im Stadtteil Minskyi Massiv.

„Bei „Parkovi Ozera“ haben wir angeboten, der Stadt einen schlüsselfertig ausgestatteten Kindergarten mit 120 Plätzen zu übergeben, mit Möbeln, Geschirr und Spielzeug. Es blieb nur noch, ihn zu bilanzieren und zu eröffnen. Damals galt der Infrastrukturbeitrag, die Stadt war mit uns im Dialog, es wurden mögliche Varianten erörtert, den Kindergarten als Teil des Beitrags anzurechnen oder dem Bauträger andere Vorzugsbedingungen zu gewähren. Aber im Moment der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls, also im Grunde der rechtlichen Übergabe an die Stadt, stellte sich endgültig heraus, dass es keine rechtlichen Möglichkeiten gibt, ihn als Infrastrukturbeitrag anzurechnen. Wir mussten den Kindergarten auf gerichtlichem Wege zurückholen“, stellte sie fest.

Eine ähnliche Geschichte ereignete sich mit einem Kindergarten im Bezirk Obolon. Der Bezirk plante zunächst bei der Bedarfsermittlung, ihn zu bilanzieren, teilte aber später mit, dass es dafür weder eine Rechtsgrundlage noch Haushaltsmittel für die Eröffnung einer neuen Bildungseinrichtung gebe. Dem Unternehmen wurde empfohlen, sofort einen privaten Betreiber einzuplanen, was dann auch geschah.

„Die derzeitige Variante ist die einzig mögliche – einen privaten Betreiber zur Zusammenarbeit in den geschaffenen sozialen Infrastruktureinrichtungen einzuladen, und sie hat für alle Nachteile“, sagt Laievska.

Für den Bauträger haben diese Objekte eine äußerst geringe Rentabilität mit einer Amortisationszeit von 15 bis 25 Jahren. Sie sind kommerziell nicht lohnend, aber für die Reputation notwendig. Die Bewohner würden gern kommunale Schulen und Kindergärten in den Gebäuden des Projektentwicklers wählen, haben stattdessen aber nur die Möglichkeit, einem privaten Betreiber der Bildungseinrichtung 15 bis 25 Tsd. UAH pro Monat zu zahlen.

Als positives Beispiel für die Zusammenarbeit mit den lokalen Behörden nannte Laievska Hatne. Zur Lösung der Frage der sozialen Infrastruktur investierte der Bauträger in die Renovierung und Erweiterung einer bestehenden Schule.

Insgesamt hat die Abschaffung der Infrastrukturbeiträge das Problem der Stadterneuerung jedoch nicht gelöst. In der Ukraine fehlt bis heute eine Rechtsgrundlage für die Übergabe der von Projektentwicklern geschaffenen Infrastruktur an die Gemeinden. So hat „Intergal-Bud“ über 800 Mio. UAH in die technische Infrastruktur investiert – Sammelkanäle, Straßenreparaturen, Beleuchtung, den Umbau von Druckerhöhungsanlagen und Umspannwerken u. a. Dabei sind soziale Einrichtungen und die Gestaltung der angrenzenden Grünflächen (Park „Nyvky“, See u. a.) noch nicht eingerechnet.

Aber das, was jetzt geschieht, die Versuche, den Infrastrukturbeitrag rückwirkend nachzuberechnen, verschlechtern die ohnehin schwierige Lage der schärfsten Wohnungskrise in der gesamten Geschichte der unabhängigen Ukraine nur noch. Nach Einschätzung der Experten des Ukrainischen Verbands der Projektentwickler führen solche Praktiken zu steigenden Wohnungspreisen, denn es entsteht eine doppelte, nicht prognostizierbare finanzielle Belastung für die Unternehmen, die diese Kosten in den Quadratmeterpreis einkalkulieren müssen.

„Diese Kosten lassen sich im Rahmen eines Geschäftsmodells nicht vorhersagen, da die nationale Gesetzgebung das Instrument des Infrastrukturbeitrags ausdrücklich verbietet. Eine besondere Verantwortung trägt in dieser Situation die politische Führung des Landes, die den Wählern öffentlich über die Abschaffung des Infrastrukturbeitrags und die Verbesserung des Investitionsklimas Rechenschaft abgelegt hat. In der Praxis erwies sich dies jedoch als deklaratorische Geste, die nur teilweise eine reale rechtliche Umsetzung fand. Das, was wir heute beobachten, widerspricht direkt den vom Staat erklärten Zielen der Deregulierung, der Unterstützung der Bauwirtschaft und der Sicherstellung bezahlbaren Wohnraums“, betonte Favorov.

Nach Ansicht der Experten des Entwicklerverbands lässt sich die Lage korrigieren.

Es ist notwendig, die gesetzliche Kollision zu beseitigen und klar festzuschreiben: Bei Bauobjekten, deren Bau vor dem 1. Januar 2021 begonnen wurde und die zum 1. Januar 2021 nicht in Betrieb genommen waren, für die vor dem 1. Januar 2021 keine Verträge über die Zahlung des Infrastrukturbeitrags zwischen den Bauträgern und den Organen der kommunalen Selbstverwaltung geschlossen wurden, wird der Infrastrukturbeitrag weder berechnet noch entrichtet.

„Das würde der ursprünglichen Absicht des Gesetzgebers entsprechen – die Quasi-Steuer abzuschaffen und die Entwicklung der Bauwirtschaft zu fördern“, betonte Favorov.

Der Ukrainische Verband der Projektentwickler wurde 2023 gegründet. Die Mitglieder des Verbands realisieren Projekte, die 26 % des ukrainischen Marktes und 93 % des Marktes der Hauptstadt ausmachen.

Quelle: https://interfax.com.ua/news/economic/1081014.html