Правовая коллизия относительно паевых взносов для строительства вызывает рост цен на жильё в Украине

Правовая коллизия относительно паевых взносов для строительства, начатого после 2021 года, вызывает рост цен на жильё и тормозит инвестиционную активность, считают в Украинской ассоциации девелоперов.

Отмена законом №132-IX практики паевых взносов для проектов, строительство которых начато после 1 января 2021 года, должна была способствовать снижению стоимости жилья и стимулировать инвестиционную активность. Но де-факто отрасль столкнулась с практикой, когда громады требуют, в том числе через суд, выплаты паевых взносов и для проектов, разрешение на строительство которых получено до этой даты, а само строительство начато позже. В частности, Департамент экономики и инвестиций КГГА является истцом в 152 судебных делах о взыскании с заказчиков строительства денежных средств паевого участия.

ЖК Nordica Residence | Фото РИЭЛ

По состоянию на 1 марта в судах разных инстанций на рассмотрении 106 таких дел для введённых в 2020-2022 годах объектов на около 1,59 млрд грн.

«В 2019 году власть официально признала, что паевое участие превратилось в источник коррупции, и поэтому был принят закон №132-IX о его отмене. Это была принципиальная позиция государства — ликвидировать квазиналог на недвижимость, который фактически уплачивался покупателями жилья. Такое решение способствовало снижению стоимости жилья и должно было стать инструментом стимулирования инвестиционной активности в отрасли. Несмотря на чёткую официальную позицию Министерства развития общин и территорий Украины, авторов закона об отмене паевого участия и профильного комитета Верховной Рады, прокуратура и местная власть продолжают игнорировать нормы действующего законодательства», — прокомментировал председатель правления Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов «Интерфакс-Украина».

Фиксированный налог на недвижимость показывает большую эффективность для развития общин

Председатель Комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк, одна из авторов закона №132-IX, подчеркнула, что уже на этапе отмены паевых взносов у общин была компенсаторная альтернатива, а именно фиксированный налог на недвижимость. Этот инструмент имеет значительно более высокий потенциал для решения инфраструктурных задач, легче администрируется и несёт значительно меньше коррупционных рисков, чем было у паевого взноса.

«Фактически доля паевого участия в доходах местных бюджетов была очень малой — около 1%, на строительство новых детских садов, школ и другой инфраструктуры эти средства не использовались, а целевое назначение этих средств не контролировалось. Поэтому у нас есть налог на недвижимость. Не скажу, что это универсальный компенсатор, но сейчас мы видим, что по цифрам он уже превышает в разы. Так, в 2020 году он составил 5,7 млрд, в 2021-м — 7,8 млрд грн, в 2022-м — 7,1 млрд грн (и это несмотря на войну), 2023 год — 9,1 млрд грн, 2024 год — 10,7 млрд грн, 2025 год (на данный момент) — 4,3 млрд грн. Что касается паевых взносов, мы видим следующие цифры: в 2020 году поступления паевого участия составили 1,4 млрд грн, в 2021-м — 572 млн грн, в 2022-м — 134 млн грн, 2023 — снова 134 млн грн, в 2024-м — 199 млн грн, в текущем году (на данный момент) — 159 млн грн», — сообщила Шуляк.

ЖК Seven | фото Stolitsa

Она подчеркнула, что паевое участие как инструмент давно было неэффективным, и именно поэтому его отменили на уровне закона.

«Но это не означает, что общины не вправе защищать свои интересы в суде, когда речь идёт о случаях, подпадающих под действие старого законодательства. Действительно, отдельные общины, в частности Киев, остаются активными в юридических спорах по паевому участию — речь идёт о ситуациях, когда объекты получили разрешения до 2020 года, но были завершены позже. В таких случаях правовым основанием для исков чаще всего служит статья 1212 Гражданского кодекса Украины — о безосновательно сохранённом имуществе. Что касается других общин, то у нас пока нет централизованной статистики по количеству исков», — сообщила Шуляк.

При этом, по её мнению, если договор об уплате паевого участия не был заключён до момента действия закона о его отмене, то такие начисления являются необоснованными.

Что касается проектов, где за это время изменились участники, она отметила, что если новый заказчик строительства осуществляет строительство в соответствии с разрешением на выполнение строительных работ, выданным предыдущему заказчику до 1 января 2021 года, то оснований для неуплаты им паевого участия нет. Но если разрешение на выполнение строительных работ он получил после 1 января 2021 года, то паевое участие не уплачивается.

«Если заказчик строительства реализует абсолютно новый проект — по функционалу и т. д., то в этом случае целесообразнее прекратить действие предыдущего разрешения и получить новое. Таким образом, новое разрешение будет получено после 1 января 2021 года, и у заказчика строительства не будет никаких обязательств по уплате паевого участия», — рекомендует Шуляк.

Коллизия: разрешение получено до отмены паевого взноса, строительство начато после.

ЖК Comfort town | фото KAN Development

По оценке экспертов Ассоциации девелоперов, при отмене паевого участия была выявлена законодательная коллизия, создавшая правовой пробел в регулировании соответствующих правоотношений. Это прямо признал и Верховный Суд в решении от 20 июля 2022 года по делу №910/9548/21, где указано: «закон №132-IX не урегулирует вопрос паевого участия в случае, когда строительство объекта начато после 1 января 2021 года». В то же время, давая собственное толкование этих правоотношений, суд фактически отошёл от сути и намерения законодателя, которое состояло в полной ликвидации паевого участия как квазиналога на недвижимость.

14 мая 2025 года по делу №320/44099/23 Верховный Суд окончательно подтвердил, что изменения в порядок привлечения и использования паевых взносов, принятые Киевсоветом в 2019–2020 годах, являются противоправными и недействующими. То есть этим решением Верховный Суд подтвердил, что нормативная основа, которая использовалась для начисления паевого участия городской властью с 2019 года, заключения соответствующих договоров или выставления финансовых требований, является противоправной, то есть незаконной.

«Помимо юридически необоснованной позиции городской власти, стоит обратить внимание ещё на один важный аспект. Город уже получает от девелоперов и покупателей жилья миллиарды гривен в форме построенных и переданных в коммунальную собственность объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры», — подчеркнул Фаворов.

Города получили новую инженерную инфраструктуру на миллиарды гривен, вопрос принятия на баланс социальной не решён, отметили эксперты.

По подсчётам Украинской ассоциации девелоперов, только в восьми проектах пяти компаний-членов в Киеве уже создана инженерная, транспортная и социальная инфраструктура на более чем 5,6 млрд грн. Общая же стоимость всей инфраструктуры, которую девелоперы города построили за годы работы, исчисляется десятками миллиардов гривен, сообщил Фаворов.

Многие из этих активов передаются на баланс, в том числе городских предприятий, которые не только получают их безвозмездно, но и в дальнейшем получают стабильный доход, взимая плату с жителей за обслуживание новопостроенных сетей.

Что касается социальной инфраструктуры — детских садов, школ, то их создание требуется строительными нормами, но де-факто нет процедуры передачи таких объектов общинам.

Коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская рассказала о двух прецедентах, когда компания пыталась договориться с городскими властями относительно образовательной инфраструктуры — детский сад в составе ЖК «Парковые озёра» в Днепровском районе и в ЖК «Яркий» на Минском массиве.

«На “Парковых озёрах” мы предлагали передать городу укомплектованный под ключ детский сад на 120 мест, с мебелью, посудой, игрушками. Оставалось принять на баланс и открыть. В тот момент действовало паевое участие, город был с нами в диалоге, обсуждались возможные варианты учёта сада как части паевого взноса или предоставления других преференций для застройщика. Но в момент подписания акта приёма-передачи, то есть по сути юридической передачи городу, окончательно выяснилось, что правовых возможностей засчитать его в качестве паевого взноса не существует. Нам пришлось возвращать сад через суд», — констатировала она.

Похожая история произошла с детским садом в Оболонском районе. В районе, формируя запрос, планировали принять на баланс, но впоследствии сообщили, что нет для этого правовой базы и бюджетных средств для открытия нового образовательного учреждения. Компании рекомендовали сразу планировать частного оператора, что и произошло.

«Нынешний вариант единственно возможный — приглашать на созданные объекты социнфраструктуры к сотрудничеству частного оператора, и в нём минусы для всех», — говорит Лаевская.

Для застройщика эти объекты — с крайне низкой окупаемостью, 15–25 лет. Они не выгодны коммерчески, но нужны репутационно. Жители с удовольствием выбирали бы муниципальные школы и сады в зданиях от девелопера, а вместо этого имеют единственный вариант — платить частному оператору учебного заведения от 15 до 25 тыс. грн/мес.

В качестве положительного примера взаимодействия с местной властью Лаевская привела Гатное. Для решения вопроса социнфраструктуры застройщик инвестировал в ремонт и расширение существующей школы.

Но в целом отмена паевых взносов не решила проблему обновления городов. В Украине до сих пор отсутствует правовая база для передачи общинам созданной девелоперами инфраструктуры. В частности, «Интергал-Буд» инвестировал более 800 млн грн в инженерную инфраструктуру — коллекторы, ремонт дорог, освещение, реконструкцию водонапорных узлов, электрических подстанций и др. Это не считая социальных объектов и благоустройства прилегающих зелёных зон (парк «Нивки», озеро и др.).

Но то, что происходит сейчас, попытки доначислить паевой взнос задним числом, лишь ухудшают и без того сложную ситуацию острейшего жилищного кризиса за всю историю независимой Украины. По оценке экспертов Украинской ассоциации девелоперов, такие практики вызывают рост цен на жильё, ведь создаётся двойная, непрогнозируемая финансовая нагрузка на предприятия, которые вынуждены закладывать эти расходы в стоимость квадратного метра.

«Эти расходы невозможно спрогнозировать в рамках бизнес-модели, поскольку национальное законодательство прямо запрещает инструмент паевого участия. Отдельную ответственность в этой ситуации несёт политическое руководство страны, которое публично отчиталось перед избирателями об отмене паевого участия и улучшении инвестиционного климата. Однако на практике это оказалось декларативным жестом, лишь частично получившим реальное правовое воплощение. То, что мы наблюдаем сегодня, прямо противоречит заявленным государством целям дерегуляции, поддержки строительной отрасли и обеспечения доступного жилья», — подчеркнул Фаворов.

По мнению экспертов Ассоциации девелоперов, ситуацию можно исправить.

Необходимо устранить законодательную коллизию и чётко закрепить: по объектам строительства, строительство которых начато до 1 января 2021 года и которые по состоянию на 1 января 2021 года не были приняты в эксплуатацию, договоры об уплате паевого участия между застройщиками и органами местного самоуправления до 1 января 2021 года не были заключены, уплата паевого участия не начисляется и не осуществляется.

«Это будет соответствовать первоначальному замыслу законодателя — ликвидировать квазиналог и стимулировать развитие строительной отрасли», — подчеркнул Фаворов.

Украинская ассоциация девелоперов основана в 2023 году. Члены ассоциации реализуют проекты, которые составляют 26% рынка Украины и 93% рынка столицы.

Источник: https://interfax.com.ua/news/economic/1081014.html