建设配套费方面的法律冲突导致乌克兰房价上涨

乌克兰开发商协会（Ukrainian Developers Association）认为，2021年之后开工建设的项目在分摊费方面存在法律冲突，这推高了住房价格，并抑制了投资活动。

第132-IX号法律 取消了对以下项目收取分摊费的做法： 2021年1月1日之后开工的项目。此举本应有助于降低住房成本、刺激投资活动。但实际上，行业遇到的情况是：社区要求，包括通过法院要求，对在此日期之前已取得施工许可、但实际开工在此之后的项目也缴纳分摊费。尤其是基辅市国家行政机关（Kyiv City State Administration，KCSA）经济与投资局，在152起向建设方追缴分摊资金的诉讼中是原告。

Nordica Residence住宅小区｜照片：RIEL

截至3月1日，各级法院正在审理106起此类案件，涉及2020至2022年竣工的项目，金额约15.9亿UAH。

“2019年，当局正式承认基础设施配套费已沦为腐败的源头，因此通过了废除该费用的第132-IX号法律。这是国家的原则性立场：取消实际上由购房者承担的针对不动产的准税收。这一决定有助于降低住房成本，本应成为刺激该行业投资活动的工具。尽管乌克兰社区与领土发展部、废除基础设施配套费法律的起草者以及Verkhovna Rada（最高拉达）相关专业委员会都有明确的官方立场，检察机关和地方当局仍在继续无视现行法律的规定，”乌克兰开发商协会（Ukrainian Developers Association）理事会主席Yevhen Favorov向Interfax-Ukraine表示。

固定房地产税对社区发展显示出更高的效率

Verkhovna Rada（最高拉达）国家权力组织、地方自治、区域发展和城市建设问题委员会主席、第132-IX号法律的起草者之一Olena Shuliak强调，早在取消配套费的阶段，社区就有一个补偿性替代方案，即固定房地产税。这一工具在解决基础设施问题方面潜力大得多，更易于管理，腐败风险也比配套费小得多。

“实际上，配套费在地方预算收入中所占的份额非常小，约为1%；这些资金没有用于建设新的幼儿园、学校和其他基础设施，其专项用途也没有受到监督。因此，我们有了不动产税。我不敢说它是万能的补偿工具，但目前我们看到，从数字上看，它已经高出数倍。2020年为57亿，2021年为78亿UAH，2022年为71亿UAH（尽管有战争），2023年为91亿UAH，2024年为107亿UAH，2025年（截至目前）为43亿UAH。至于配套费，我们看到如下数字：2020年配套费收入为14亿UAH，2021年为5.72亿UAH，2022年为1.34亿UAH，2023年再次为1.34亿UAH，2024年为1.99亿UAH，今年（截至目前）为1.59亿UAH，”Shuliak表示。

Seven住宅小区｜照片：Stolitsa

她强调，配套费作为一种工具早已效率低下，正因如此才在法律层面被取消。

“但这并不意味着，对于适用旧法的情形，社区无权在法庭上维护自身利益。确实，个别社区，特别是基辅，仍在配套费方面的法律纠纷中十分活跃——涉及的是项目在2020年之前获得许可、但在之后才竣工的情形。在这类案件中，起诉的法律依据最常见的是《乌克兰民法典》（Civil Code of Ukraine）第1212条，即关于无法律根据保留财产的规定。至于其他社区，目前我们没有关于诉讼数量的集中统计数据，”Shuliak表示。

同时，她认为，如果在取消配套费的法律生效之前没有签订缴纳配套费的合同，那么此类收费就是没有依据的。

对于在此期间参与方发生变化的项目，她指出，如果新的建设方依据2021年1月1日之前向原建设方颁发的施工许可证进行建设，那么它就没有理由不缴纳配套费。但如果它是在2021年1月1日之后取得施工许可证的，则不缴纳配套费。

“如果建设方实施的是一个全新的项目——无论是功能等方面——那么在这种情况下，更适宜的做法是终止原许可证的效力并取得新的许可证。这样，新许可证将在2021年1月1日之后取得，建设方将不再有任何缴纳配套费的义务，”Shuliak建议。

法律冲突：许可证是在取消配套费之前取得的，而开工是在之后。

Comfort town住宅小区｜照片：KAN Development

据开发商协会（Developers Association）专家评估，在取消配套费时发现了一处法律冲突，这使相关法律关系的调整出现了法律空白。最高法院（Supreme Court）在2022年7月20日第910/9548/21号案件的裁决中也明确承认了这一点，其中指出：“第132-IX号法律没有规范项目在2021年1月1日之后开工情形下的配套费问题”。与此同时，法院在对这些法律关系作出自己的解释时，实际上偏离了立法者的本意和意图，即把配套费作为针对不动产的准税收予以彻底取消。

2025年5月14日，在第320/44099/23号案件中，最高法院（Supreme Court）最终确认，基辅市议会在2019—2020年通过的关于筹集和使用配套费程序的修改是违法且无效的。也就是说，最高法院通过该裁决确认，市政当局自2019年起用于计收配套费、签订相关合同或提出财务要求的规范依据是违法的，即不合法的。

“除了市政当局在法律上站不住脚的立场之外，还值得注意另一个重要方面。市政府已经从开发商和购房者那里，以建成并移交市属所有的工程、交通和社会基础设施设施的形式，获得了数十亿格里夫纳，”Favorov强调。

专家指出，各城市已获得价值数十亿格里夫纳的新工程基础设施，但社会基础设施接收入账的问题尚未解决。

据乌克兰开发商协会（Ukrainian Developers Association）测算，仅在基辅，五家会员公司的八个项目就已建成价值超过56亿UAH的工程、交通和社会基础设施。Favorov表示，该市开发商多年来建成的全部基础设施的总价值以数百亿格里夫纳计。

这些资产中有许多被移交给包括市属企业在内的单位入账，这些企业不仅无偿获得，而且此后还通过向居民收取新建管网的维护费用获得稳定收入。

至于社会基础设施——幼儿园、学校，建筑规范要求建设这些设施，但事实上并没有将此类设施移交给社区的程序。

Intergal-Bud公司商务总监Anna Laievska讲述了公司就教育基础设施与市政当局尝试达成一致的两个先例：一是Dniprovskyi区“Parkovi Ozera”住宅小区内的幼儿园，二是Minskyi Massyv地区“Yaskravyi”住宅小区。

“在Parkovi Ozera，我们提议向市政府移交一座可直接投入使用的、配备齐全的120个名额的幼儿园，配有家具、餐具和玩具。剩下的只是接收入账并开园。当时配套费仍然有效，市政府与我们保持对话，讨论了把幼儿园折抵为配套费一部分或给予开发商其他优惠的各种可能方案。但在签署接收移交证书时，即实质上向市政府作法律移交的时刻，最终明确了：将其折抵为配套费在法律上没有任何可能。我们不得不通过法院把幼儿园收回来，”她表示。

Obolon区的一座幼儿园也发生了类似的情况。该区在形成需求时曾计划接收入账，但随后通知称，既没有相关法律依据，也没有开办新教育机构的预算资金。公司被建议一开始就规划私人运营方，事情也正是这样发展的。

“目前的方案是唯一可行的——邀请私人运营方来合作运营已建成的社会基础设施设施，而这对各方都有弊端，”Laievska说。

对开发商而言，这些设施的回收期极长，为15至25年。它们在商业上并不划算，但出于声誉考虑又是必需的。居民本愿意选择开发商楼内的市立学校和幼儿园，但实际上唯一的选择是向教育机构的私人运营方每月支付1.5万至2.5万UAH。

作为与地方当局互动的积极范例，Laievska列举了Hatne。为解决社会基础设施问题，开发商投资修缮并扩建了一所现有学校。

但总体而言，取消配套费并没有解决城市更新的问题。乌克兰至今仍缺乏将开发商建成的基础设施移交给社区的法律框架。例如，Intergal-Bud已向工程基础设施投资超过8亿UAH——包括集水管渠、道路修缮、照明、供水加压站和变电站的改造等。这还不包括社会设施以及周边绿地的整治（Nyvky公园、湖泊等）。

但目前正在发生的事情，即试图追溯性地补收配套费，只会使独立乌克兰历史上最严重的住房危机这一本已复杂的局面进一步恶化。据乌克兰开发商协会（Ukrainian Developers Association）专家评估，此类做法会推高房价，因为这给企业带来了双重的、无法预测的财务负担，企业不得不把这些成本计入每平方米的价格。

“这些成本无法在商业模式内加以预测，因为国家立法明文禁止配套费这一工具。在这种情况下，国家的政治领导层负有特别的责任，他们曾就取消配套费和改善投资环境向选民公开作出汇报。然而在实践中，这只是一个宣示性的姿态，仅部分得到了现实的法律落实。我们今天所看到的情况，与国家宣布的放松管制、支持建筑业和保障可负担住房的目标直接相悖，”Favorov强调。

开发商协会（Developers Association）的专家认为，这种局面是可以纠正的。

必须消除这一法律冲突并明确规定：对于2021年1月1日之前开工、截至2021年1月1日尚未投入使用的建设项目，如果在2021年1月1日之前开发商与地方自治机关之间未签订缴纳配套费的合同，则不计收也不缴纳配套费。

“这将符合立法者的初衷——取消准税收并促进建筑业的发展，”Favorov强调。

乌克兰开发商协会（Ukrainian Developers Association）成立于2023年。协会会员实施的项目占乌克兰市场的26%、首都市场的93%。

来源：https://interfax.com.ua/news/economic/1081014.html