Kolizja prawna dotycząca wkładów infrastrukturalnych przy budowie powoduje wzrost cen mieszkań na Ukrainie

Kolizja prawna dotycząca wkładów partycypacyjnych dla budów rozpoczętych po 2021 roku powoduje wzrost cen mieszkań i hamuje aktywność inwestycyjną, uważa Ukraińskie Stowarzyszenie Deweloperów (Ukrainian Developers Association).

Zniesienie ustawą nr 132-IX praktyki wkładów partycypacyjnych dla projektów, których budowę rozpoczęto po 1 stycznia 2021 roku, miało przyczynić się do obniżenia kosztów mieszkań i pobudzić aktywność inwestycyjną. Jednak de facto branża zetknęła się z praktyką, gdy gminy żądają, w tym na drodze sądowej, wpłaty wkładów partycypacyjnych także dla projektów, których pozwolenie na budowę uzyskano przed tą datą, a sama budowa rozpoczęła się później. W szczególności Departament Gospodarki i Inwestycji Kijowskiej Miejskiej Administracji Państwowej (Kyiv City State Administration, KMDA) jest powodem w 152 sprawach sądowych o ściągnięcie od inwestorów budowlanych środków z tytułu udziału partycypacyjnego.

Osiedle Nordica Residence | Fot. RIEL

Na dzień 1 marca w sądach różnych instancji rozpatrywanych jest 106 takich spraw dotyczących obiektów oddanych do użytku w latach 2020-2022 na kwotę około 1,59 mld UAH.

„W 2019 roku władze oficjalnie przyznały, że udział w rozwoju infrastruktury stał się źródłem korupcji, dlatego uchwalono ustawę nr 132-IX o jego zniesieniu. Było to zasadnicze stanowisko państwa — likwidacja quasi-podatku od nieruchomości, który faktycznie płacili nabywcy mieszkań. Taka decyzja przyczyniła się do obniżenia kosztów mieszkań i miała stać się narzędziem pobudzania aktywności inwestycyjnej w branży. Mimo jednoznacznego oficjalnego stanowiska Ministerstwa Rozwoju Wspólnot i Terytoriów Ukrainy, autorów ustawy o zniesieniu udziału w rozwoju infrastruktury oraz komisji branżowej Rady Najwyższej, prokuratura i władze lokalne nadal ignorują przepisy obowiązującego prawa”, — skomentował dla Interfax-Ukraine prezes zarządu Ukraińskiego Stowarzyszenia Deweloperów Jewhen Faworow.

Stały podatek od nieruchomości okazuje się skuteczniejszy dla rozwoju wspólnot

Przewodnicząca Komisji Rady Najwyższej ds. organizacji władzy państwowej, samorządu terytorialnego, rozwoju regionalnego i urbanistyki Ołena Szulak, jedna z autorek ustawy nr 132-IX, podkreśliła, że już na etapie znoszenia wkładów wspólnoty miały alternatywę kompensacyjną, a mianowicie stały podatek od nieruchomości. Narzędzie to ma znacznie większy potencjał w rozwiązywaniu zadań infrastrukturalnych, jest łatwiejsze w administrowaniu i niesie znacznie mniej ryzyk korupcyjnych niż wkład infrastrukturalny.

„Faktycznie udział wkładów infrastrukturalnych w dochodach budżetów lokalnych był bardzo mały — około 1%; środki te nie były wykorzystywane na budowę nowych przedszkoli, szkół i innej infrastruktury, a ich przeznaczenie nie było kontrolowane. Dlatego mamy podatek od nieruchomości. Nie powiem, że jest to uniwersalny kompensator, ale obecnie widzimy, że pod względem liczb przewyższa on ten wkład już wielokrotnie. I tak w 2020 roku wyniósł 5,7 mld, w 2021 — 7,8 mld UAH, w 2022 — 7,1 mld UAH (i to mimo wojny), w 2023 — 9,1 mld UAH, w 2024 — 10,7 mld UAH, w 2025 (na dziś) — 4,3 mld UAH. Jeśli chodzi o wkłady infrastrukturalne, widzimy następujące liczby: w 2020 roku wpływy z tego wkładu wyniosły 1,4 mld UAH, w 2021 — 572 mln UAH, w 2022 — 134 mln UAH, w 2023 — ponownie 134 mln UAH, w 2024 — 199 mln UAH, w bieżącym roku (na dziś) — 159 mln UAH”, — poinformowała Szulak.

Osiedle Seven | zdjęcie: Stolitsa

Podkreśliła, że wkład infrastrukturalny jako instrument od dawna był nieskuteczny i właśnie dlatego został zniesiony na poziomie ustawy.

„Nie oznacza to jednak, że wspólnoty nie mają prawa bronić swoich interesów w sądzie, gdy chodzi o przypadki objęte dawnym ustawodawstwem. Rzeczywiście niektóre wspólnoty, w tym Kijów, pozostają aktywne w sporach prawnych dotyczących wkładu infrastrukturalnego — chodzi o sytuacje, gdy obiekty otrzymały pozwolenia przed 2020 rokiem, ale zostały ukończone później. W takich przypadkach podstawą prawną pozwów najczęściej jest art. 1212 Kodeksu cywilnego Ukrainy — o mieniu zachowanym bez podstawy prawnej. Jeśli chodzi o pozostałe wspólnoty, to na razie nie mamy scentralizowanych statystyk dotyczących liczby pozwów”, — poinformowała Szulak.

Jednocześnie jej zdaniem, jeśli umowa o zapłacie wkładu infrastrukturalnego nie została zawarta przed wejściem w życie ustawy o jego zniesieniu, to takie naliczenia są bezpodstawne.

W odniesieniu do projektów, w których w tym czasie zmienili się uczestnicy, zaznaczyła, że jeśli nowy inwestor realizuje budowę na podstawie pozwolenia na roboty budowlane wydanego poprzedniemu inwestorowi przed 1 stycznia 2021 roku, to nie ma podstaw do niepłacenia przez niego wkładu infrastrukturalnego. Ale jeśli pozwolenie na roboty budowlane uzyskał po 1 stycznia 2021 roku, to wkład infrastrukturalny nie jest płacony.

„Jeśli inwestor realizuje zupełnie nowy projekt — pod względem funkcji itp., to w takim przypadku celowe jest wygaszenie poprzedniego pozwolenia i uzyskanie nowego. W ten sposób nowe pozwolenie zostanie uzyskane po 1 stycznia 2021 roku, a inwestor nie będzie miał żadnych zobowiązań w zakresie płacenia wkładu infrastrukturalnego”, — zaleca Szulak.

Kolizja przepisów: pozwolenie uzyskano przed zniesieniem wkładu infrastrukturalnego, a budowę rozpoczęto po nim.

Osiedle Comfort town | zdjęcie: KAN Development

Zdaniem ekspertów Stowarzyszenia Deweloperów przy znoszeniu wkładu infrastrukturalnego ujawniono kolizję przepisów, która stworzyła lukę prawną w regulacji odpowiednich stosunków prawnych. Wprost przyznał to także Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 20 lipca 2022 roku w sprawie nr 910/9548/21, w którym stwierdzono: „ustawa nr 132-IX nie reguluje kwestii wkładu infrastrukturalnego w przypadku, gdy budowę obiektu rozpoczęto po 1 stycznia 2021 roku”. Jednocześnie, przedstawiając własną wykładnię tych stosunków prawnych, sąd faktycznie odszedł od istoty i zamiaru ustawodawcy, który polegał na całkowitej likwidacji wkładu infrastrukturalnego jako quasi-podatku od nieruchomości.

14 maja 2025 roku w sprawie nr 320/44099/23 Sąd Najwyższy ostatecznie potwierdził, że zmiany w trybie pozyskiwania i wykorzystywania wkładów infrastrukturalnych, przyjęte przez Radę Miasta Kijowa w latach 2019–2020, są bezprawne i nieobowiązujące. Oznacza to, że tym orzeczeniem Sąd Najwyższy potwierdził, iż podstawa normatywna, którą od 2019 roku władze miasta wykorzystywały do naliczania wkładu infrastrukturalnego, zawierania odpowiednich umów czy wystawiania żądań finansowych, jest bezprawna, czyli niezgodna z prawem.

„Oprócz prawnie nieuzasadnionego stanowiska władz miasta warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden ważny aspekt. Miasto już otrzymuje od deweloperów i nabywców mieszkań miliardy hrywien w postaci wybudowanych i przekazanych na własność komunalną obiektów infrastruktury inżynieryjnej, transportowej i społecznej”, — podkreślił Faworow.

Miasta otrzymały nową infrastrukturę inżynieryjną wartą miliardy hrywien, natomiast kwestia przejęcia na bilans infrastruktury społecznej nie została rozwiązana — zaznaczyli eksperci.

Według wyliczeń Ukraińskiego Stowarzyszenia Deweloperów, tylko w ośmiu projektach pięciu firm członkowskich w Kijowie stworzono już infrastrukturę inżynieryjną, transportową i społeczną o wartości ponad 5,6 mld UAH. Łączna wartość całej infrastruktury, którą deweloperzy miasta zbudowali przez lata działalności, szacowana jest na dziesiątki miliardów hrywien — poinformował Faworow.

Wiele z tych aktywów przekazywanych jest na bilans m.in. przedsiębiorstw miejskich, które nie tylko otrzymują je nieodpłatnie, lecz także następnie czerpią stały dochód, pobierając od mieszkańców opłaty za obsługę nowo zbudowanych sieci.

Jeśli chodzi o infrastrukturę społeczną — przedszkola, szkoły — to jej tworzenie jest wymagane przez normy budowlane, ale de facto nie istnieje procedura przekazywania takich obiektów wspólnotom.

Dyrektorka handlowa firmy „Intergal-Bud” Anna Łajewska opowiedziała o dwóch precedensach, gdy firma próbowała dojść do porozumienia z władzami miasta w sprawie infrastruktury edukacyjnej — przedszkola w ramach osiedla „Parkovi Ozera” w dzielnicy Dniprovskyi oraz w osiedlu „Yaskravyi” na Masywie Mińskim.

„Na Parkovi Ozera zaproponowaliśmy przekazanie miastu kompletnie wyposażonego przedszkola pod klucz na 120 miejsc, z meblami, naczyniami i zabawkami. Pozostawało przyjąć je na bilans i otworzyć. W tamtym czasie obowiązywał wkład infrastrukturalny, miasto prowadziło z nami dialog, omawiano możliwe warianty zaliczenia przedszkola jako części wkładu lub przyznania deweloperowi innych preferencji. Jednak w chwili podpisania protokołu odbioru-przekazania, czyli w istocie prawnego przekazania miastu, ostatecznie okazało się, że nie ma prawnych możliwości zaliczenia go jako wkładu infrastrukturalnego. Musieliśmy odzyskać przedszkole na drodze sądowej”, — stwierdziła.

Podobna historia wydarzyła się z przedszkolem w dzielnicy Obołoń. Dzielnica, formułując zapotrzebowanie, planowała przyjąć je na bilans, ale później poinformowała, że nie ma na to podstawy prawnej ani środków budżetowych na otwarcie nowej placówki oświatowej. Firmie zalecono od razu planować prywatnego operatora, co też się stało.

„Obecny wariant jest jedynym możliwym — zapraszanie do współpracy przy powstałych obiektach infrastruktury społecznej prywatnego operatora, a ma on minusy dla wszystkich”, — mówi Łajewska.

Dla dewelopera obiekty te mają skrajnie niską zwrotność, 15–25 lat. Nie są opłacalne komercyjnie, ale są potrzebne wizerunkowo. Mieszkańcy chętnie wybieraliby miejskie szkoły i przedszkola w budynkach dewelopera, a zamiast tego mają jedną możliwość — płacić prywatnemu operatorowi placówki oświatowej od 15 do 25 tys. UAH miesięcznie.

Jako pozytywny przykład współpracy z władzami lokalnymi Łajewska podała Hatne. Aby rozwiązać kwestię infrastruktury społecznej, deweloper zainwestował w remont i rozbudowę istniejącej szkoły.

Ale ogólnie zniesienie wkładów infrastrukturalnych nie rozwiązało problemu odnowy miast. Na Ukrainie nadal brakuje podstaw prawnych do przekazywania wspólnotom infrastruktury stworzonej przez deweloperów. W szczególności „Intergal-Bud” zainwestował ponad 800 mln UAH w infrastrukturę inżynieryjną — kolektory, remonty dróg, oświetlenie, rekonstrukcję węzłów wodociągowych, stacji elektroenergetycznych itp. A to bez uwzględnienia obiektów społecznych i zagospodarowania przyległych terenów zielonych (park „Nyvky”, jezioro itp.).

Jednak to, co dzieje się teraz, próby naliczania wkładu infrastrukturalnego z mocą wsteczną, tylko pogarszają i tak trudną sytuację najostrzejszego kryzysu mieszkaniowego w całej historii niepodległej Ukrainy. Zdaniem ekspertów Ukraińskiego Stowarzyszenia Deweloperów takie praktyki powodują wzrost cen mieszkań, ponieważ powstaje podwójne, niemożliwe do przewidzenia obciążenie finansowe dla przedsiębiorstw, które są zmuszone wliczać te koszty w cenę metra kwadratowego.

„Tych kosztów nie da się przewidzieć w ramach modelu biznesowego, ponieważ ustawodawstwo krajowe wprost zakazuje instrumentu wkładu infrastrukturalnego. Szczególną odpowiedzialność w tej sytuacji ponosi polityczne kierownictwo kraju, które publicznie zdało przed wyborcami sprawozdanie ze zniesienia wkładu infrastrukturalnego i poprawy klimatu inwestycyjnego. Jednak w praktyce okazało się to gestem deklaratywnym, który tylko częściowo otrzymał realne prawne urzeczywistnienie. To, co obserwujemy dzisiaj, wprost przeczy deklarowanym przez państwo celom deregulacji, wspierania branży budowlanej i zapewnienia przystępnych mieszkań”, — podkreślił Faworow.

Zdaniem ekspertów Stowarzyszenia Deweloperów sytuację można naprawić.

Należy usunąć kolizję przepisów i jasno zapisać: w odniesieniu do obiektów budowlanych, których budowę rozpoczęto przed 1 stycznia 2021 roku i które na dzień 1 stycznia 2021 roku nie zostały oddane do użytkowania, a umowy o zapłacie wkładu infrastrukturalnego między inwestorami a organami samorządu terytorialnego nie zostały zawarte przed 1 stycznia 2021 roku, wkład infrastrukturalny nie jest naliczany ani płacony.

„Byłoby to zgodne z pierwotnym zamysłem ustawodawcy — likwidacją quasi-podatku i pobudzeniem rozwoju branży budowlanej”, — podkreślił Faworow.

Ukraińskie Stowarzyszenie Deweloperów zostało założone w 2023 roku. Członkowie stowarzyszenia realizują projekty, które stanowią 26% rynku Ukrainy i 93% rynku stolicy.

Źródło: https://interfax.com.ua/news/economic/1081014.html