建設に係るインフラ負担金をめぐる法的な衝突が、ウクライナの住宅価格の上昇を招いている

2021年以降に着工された建設に対する分担金をめぐる法的な矛盾が、住宅価格の上昇を招き、投資活動を妨げていると、ウクライナ・デベロッパー協会（Ukrainian Developers Association）は考えている。

法律第132-IX号による 分担金の慣行を、プロジェクトのうち、 2021年1月1日以降に着工したものについて廃止したことは、住宅コストの引き下げに寄与し、投資活動を促進するはずだった。しかし事実上、業界が直面したのは、自治体が、裁判を通じてでも、この日付より前に建設許可を取得していても着工がそれより後になったプロジェクトについてまで分担金の支払いを求めるという慣行である。特にキーウ市国家行政府（Kyiv City State Administration、KCSA）の経済・投資局は、建設発注者から分担金を徴収するための152件の訴訟で原告となっている。

住宅団地Nordica Residence｜写真：RIEL

3月1日時点で、さまざまな審級の裁判所で、2020〜2022年に完成した物件に関するこの種の案件106件が係属しており、金額は約15億9千万UAHに上る。

「2019年、当局はインフラ負担金が汚職の温床になっていたことを公式に認め、そのため同負担金を廃止する法律第132-IX号が採択された。それは、住宅購入者が事実上負担していた不動産への準税を廃止するという、国家の原則的な立場であった。この決定は住宅コストの引き下げに寄与し、同分野の投資活動を促す手段となるはずだった。ウクライナ地域社会・地域開発省、インフラ負担金廃止法の起草者、およびVerkhovna Rada（最高会議）の所管委員会の明確な公式見解にもかかわらず、検察と地方当局は現行法の規定を無視し続けている」と、ウクライナ・デベロッパー協会（Ukrainian Developers Association）の理事会会長Yevhen Favorovは、Interfax-Ukraineにコメントした。

不動産に対する定額税のほうが、地域社会の発展により効果的であることが示されている

Verkhovna Rada（最高会議）の国家権力組織・地方自治・地域開発・都市計画委員会の委員長で、法律第132-IX号の起草者の一人であるOlena Shuliakは、インフラ負担金の廃止の段階から、地域社会には代替的な補填手段、すなわち不動産定額税があったと強調した。この手段はインフラ課題の解決においてはるかに高い潜在力を持ち、管理も容易で、汚職のリスクも負担金よりはるかに小さい。

「実際、地方予算の歳入に占めるインフラ負担金の割合は非常に小さく、約1%だった。これらの資金は新しい幼稚園や学校などのインフラ建設には使われず、資金の使途も管理されていなかった。そこで我々には不動産税がある。万能の補填手段だとは言わないが、現時点で数字の上ではすでに何倍にも上回っているのが分かる。2020年は57億、2021年は78億UAH、2022年は71億UAH（戦争にもかかわらず）、2023年は91億UAH、2024年は107億UAH、2025年（現時点）は43億UAHだった。負担金については次の数字になる。2020年の負担金収入は14億UAH、2021年は5億7200万UAH、2022年は1億3400万UAH、2023年も再び1億3400万UAH、2024年は1億9900万UAH、今年（現時点）は1億5900万UAHだ」と、Shuliakは述べた。

住宅団地Seven｜写真：Stolitsa

彼女は、インフラ負担金は手段として以前から非効率であり、だからこそ法律のレベルで廃止されたのだと強調した。

「しかし、それは旧法の適用対象となる事案について、地域社会が裁判で自らの利益を守る権利がないという意味ではない。実際、一部の地域社会、特にキーウは、インフラ負担金をめぐる法的紛争で活発に動いている。これは、2020年より前に建築許可を得ていたが、完成がそれより後になった物件の事案である。このような場合、訴訟の法的根拠となるのは、ほとんどの場合ウクライナ民法典（Civil Code of Ukraine）第1212条、すなわち法律上の根拠なく保持された財産に関する規定だ。他の地域社会については、現時点で訴訟件数に関する一元的な統計はない」と、Shuliakは述べた。

また彼女の見解では、インフラ負担金の支払いに関する契約が、その廃止法の施行までに締結されていなかった場合、そのような賦課は根拠がないという。

この間に関係者が変わった事業については、新たな建設発注者が、2021年1月1日より前に従前の発注者に交付された建設工事許可に基づいて建設を行う場合、インフラ負担金を支払わない根拠はないと彼女は述べた。しかし、建設工事許可を2021年1月1日以降に取得した場合は、インフラ負担金は支払われない。

「建設発注者が機能などの面でまったく新しい事業を実施するのであれば、その場合は従前の許可を失効させて新たな許可を取得するほうが望ましい。そうすれば、新たな許可は2021年1月1日以降に取得されることになり、建設発注者にはインフラ負担金を支払ういかなる義務もなくなる」と、Shuliakは勧めている。

規範の衝突：許可はインフラ負担金の廃止前に取得されたが、着工は廃止後だった。

住宅団地Comfort town｜写真：KAN Development

デベロッパー協会（Developers Association）の専門家の評価によれば、インフラ負担金の廃止にあたり、法の衝突が生じ、関連する法律関係の規律に法的な空白が生まれた。これは最高裁判所（Supreme Court）も2022年7月20日付の事件番号910/9548/21の判決で直接認めており、そこには「法律第132-IX号は、物件の建設が2021年1月1日より後に開始された場合のインフラ負担金の問題を規律していない」と記されている。同時に、これらの法律関係について独自の解釈を示すことで、裁判所は事実上、インフラ負担金を不動産への準税として全面的に廃止するという立法者の趣旨と意図から逸脱した。

2025年5月14日、事件番号320/44099/23において、最高裁判所（Supreme Court）は、キーウ市議会が2019〜2020年に採択したインフラ負担金の徴収および使用の手続の変更が違法かつ無効であることを最終的に確認した。すなわち、この判決により最高裁判所は、2019年以降に市当局がインフラ負担金の賦課、関連契約の締結、財政的請求の提示に用いてきた規範的根拠が違法、つまり不法であることを確認した。

「市当局の法的に根拠のない立場に加え、もう一つ重要な点に注意を払う必要がある。市はすでに、デベロッパーや住宅購入者から、建設され自治体の所有に移管された技術・交通・社会インフラ施設という形で、数十億フリヴニャを受け取っている」と、Favorovは強調した。

都市は数十億フリヴニャ規模の新たな技術インフラを受け取ったが、社会インフラを自治体の貸借対照表に受け入れる問題は未解決のままだと、専門家は指摘した。

ウクライナ・デベロッパー協会（Ukrainian Developers Association）の試算によると、キーウでは会員5社の8つの事業だけで、すでに56億UAHを超える技術・交通・社会インフラが整備されている。市のデベロッパーがこれまでの事業期間に建設したインフラ全体の総額は数百億フリヴニャに上ると、Favorovは述べた。

これらの資産の多くは、市営企業などの貸借対照表に移管され、市営企業は無償でそれらを受け取るだけでなく、その後も新設された設備網の維持管理費を住民から徴収して安定した収入を得ている。

社会インフラ、すなわち幼稚園や学校については、その整備は建築基準によって義務づけられているが、そうした施設を地域社会に移管する手続は事実上存在しない。

Intergal-Bud社の営業部長Anna Laievskaは、同社が教育インフラについて市当局と合意を図ろうとした二つの前例を紹介した。ひとつはDniprovskyi地区の住宅団地「Parkovi Ozera」内の幼稚園、もうひとつはMinskyi Massyv地区の住宅団地「Yaskravyi」である。

「Parkovi Ozeraでは、家具、食器、おもちゃまで備えた120人定員の幼稚園を、完全な状態で市に引き渡すことを提案した。あとは貸借対照表に受け入れて開園するだけだった。当時はインフラ負担金が有効で、市は私たちと対話しており、幼稚園を負担金の一部として算入する案や、開発事業者に別の優遇措置を与える案が議論されていた。しかし、受入・引渡書に署名する時点、つまり実質的に市への法的な引き渡しの時点で、それを負担金として算入する法的な可能性は存在しないことが最終的に判明した。私たちは裁判を通じて幼稚園を取り戻さなければならなかった」と彼女は述べた。

Obolon地区の幼稚園でも似た経緯があった。同地区は要望を取りまとめる際に貸借対照表への受け入れを予定していたが、その後、新たな教育施設を開設するための法的根拠も予算資金もないと通知してきた。会社には最初から民間の運営者を計画するよう勧められ、実際にそうなった。

「現在の方法は、整備された社会インフラ施設に民間の運営者を協力者として招くという唯一の選択肢であり、それはすべての関係者にとって不利益がある」と、Laievskaは語る。

デベロッパーにとって、これらの施設の投資回収期間は15〜25年と極端に長い。商業的には採算が合わないが、評判の面では必要だ。住民はデベロッパーの建物内にある市立の学校や幼稚園を喜んで選ぶだろうが、実際には教育施設の民間運営者に月1万5000〜2万5000UAHを支払うという選択肢しかない。

地元当局との連携の好例として、LaievskaはHatneを挙げた。社会インフラの問題を解決するため、デベロッパーは既存の学校の改修と拡張に投資した。

しかし全体として、インフラ負担金の廃止は都市の更新という問題を解決しなかった。ウクライナには、デベロッパーが整備したインフラを地域社会に移管するための法的枠組みが今なお存在しない。例えばIntergal-Budは、集水渠、道路補修、照明、給水ポンプ施設や変電所の改築など、技術インフラに8億UAH超を投資した。これには、社会施設や隣接する緑地の整備（Nyvky公園、湖など）は含まれていない。

しかし、現在起きていること、すなわち遡及してインフラ負担金を追加で賦課しようとする試みは、独立ウクライナの全史で最も深刻な住宅危機という、もともと困難な状況をさらに悪化させるだけである。ウクライナ・デベロッパー協会（Ukrainian Developers Association）の専門家の評価では、こうした慣行は住宅価格の上昇を招く。企業には二重の予測不能な財政負担が生じ、その費用を1平方メートル当たりの価格に織り込まざるを得ないからだ。

「これらの費用は、国内法がインフラ負担金という手段を明確に禁止している以上、事業モデルの中で予測することができない。この状況で特に責任を負うのは国の政治指導部であり、彼らはインフラ負担金の廃止と投資環境の改善について有権者に公に報告した。しかし実際には、それは宣言的な身振りにすぎず、現実の法的な形をとったのは一部にとどまった。我々が今日目にしていることは、規制緩和、建設業界の支援、手頃な住宅の確保という国が掲げた目標と真っ向から矛盾している」と、Favorovは強調した。

デベロッパー協会（Developers Association）の専門家は、この状況は是正できると考えている。

法の衝突を解消し、次のことを明確に定める必要がある。2021年1月1日より前に着工され、2021年1月1日時点で供用開始されていない建設物件のうち、2021年1月1日より前に開発事業者と地方自治機関との間でインフラ負担金の支払いに関する契約が締結されていないものについては、インフラ負担金は賦課されず、支払われない。

「それは、準税を廃止し建設業界の発展を促すという、立法者の当初の意図に沿うものとなる」と、Favorovは強調した。

ウクライナ・デベロッパー協会（Ukrainian Developers Association）は2023年に設立された。協会の会員が手がける事業は、ウクライナ市場の26％、首都市場の93％を占める。

出典：https://interfax.com.ua/news/economic/1081014.html