La colisión jurídica sobre las aportaciones para infraestructuras en la construcción provoca el aumento de los precios de la vivienda en Ucrania

Una colisión jurídica en torno a las aportaciones de participación para obras iniciadas después de 2021 provoca la subida de los precios de la vivienda y frena la actividad inversora, consideran en la Asociación Ucraniana de Promotores (Ukrainian Developers Association).

La supresión por la Ley n.º 132-IX de la práctica de las aportaciones de participación para proyectos cuya construcción se inició después del 1 de enero de 2021, debía contribuir a reducir el coste de la vivienda y a estimular la actividad inversora. Pero de facto el sector se ha encontrado con una práctica en la que las comunidades exigen, incluso por vía judicial, el pago de las aportaciones de participación también para proyectos cuyo permiso de construcción se obtuvo antes de esa fecha y cuya obra se inició después. En particular, el Departamento de Economía e Inversiones de la Administración Estatal de la Ciudad de Kyiv (Kyiv City State Administration, KCSA) es demandante en 152 causas judiciales para el cobro a los promotores de fondos de participación.

Complejo residencial Nordica Residence | Foto: RIEL

A 1 de marzo, los tribunales de distintas instancias tienen en trámite 106 causas de este tipo relativas a inmuebles puestos en servicio en 2020-2022, por un importe de unos 1590 millones de UAH.

«En 2019, las autoridades reconocieron oficialmente que la aportación para infraestructuras se había convertido en una fuente de corrupción, y por eso se aprobó la Ley n.º 132-IX para su abolición. Era una postura de principio del Estado: eliminar el cuasi impuesto sobre los inmuebles que, de hecho, pagaban los compradores de vivienda. Esa decisión contribuyó a reducir el coste de la vivienda y debía convertirse en un instrumento para estimular la actividad inversora en el sector. A pesar de la clara posición oficial del Ministerio de Desarrollo de las Comunidades y los Territorios de Ucrania, de los autores de la ley de abolición de la aportación para infraestructuras y de la comisión competente de la Verkhovna Rada, la fiscalía y las autoridades locales siguen ignorando las normas de la legislación vigente», comentó a Interfax-Ukraine el presidente de la junta directiva de la Asociación Ucraniana de Desarrolladores, Yevhen Favorov.

El impuesto fijo sobre bienes inmuebles muestra mayor eficacia para el desarrollo de las comunidades

La presidenta de la Comisión de la Verkhovna Rada para la Organización del Poder Estatal, la Autonomía Local, el Desarrollo Regional y el Urbanismo, Olena Shuliak, una de las autoras de la Ley n.º 132-IX, subrayó que ya en la etapa de abolición de las aportaciones las comunidades contaban con una alternativa compensatoria, a saber, el impuesto fijo sobre bienes inmuebles. Este instrumento tiene un potencial mucho mayor para resolver las necesidades de infraestructura, es más fácil de administrar y presenta muchos menos riesgos de corrupción que la aportación para infraestructuras.

«En realidad, la cuota de la aportación para infraestructuras en los ingresos de los presupuestos locales era muy pequeña, en torno al 1 %; esos fondos no se utilizaban para construir nuevos jardines de infancia, escuelas y otras infraestructuras, y no se controlaba el destino de ese dinero. Por eso tenemos el impuesto sobre bienes inmuebles. No diré que sea un compensador universal, pero ahora vemos que, en cifras, ya lo supera varias veces. Así, en 2020 ascendió a 5700 millones de UAH, en 2021 a 7800 millones de UAH, en 2022 a 7100 millones de UAH (y eso a pesar de la guerra), en 2023 a 9100 millones de UAH, en 2024 a 10 700 millones de UAH y en 2025 (hasta ahora) a 4300 millones de UAH. En cuanto a las aportaciones, vemos las siguientes cifras: en 2020 los ingresos por la aportación fueron de 1400 millones de UAH, en 2021 de 572 millones de UAH, en 2022 de 134 millones de UAH, en 2023 de nuevo 134 millones de UAH, en 2024 de 199 millones de UAH y en el año en curso (hasta ahora) de 159 millones de UAH», informó Shuliak.

Complejo residencial Seven | foto: Stolitsa

Subrayó que la aportación para infraestructuras llevaba mucho tiempo siendo un instrumento ineficaz y que por eso se abolió por ley.

«Pero esto no significa que las comunidades no tengan derecho a defender sus intereses ante los tribunales cuando se trata de casos amparados por la legislación anterior. En efecto, algunas comunidades, en particular Kyiv, siguen activas en los litigios sobre la aportación para infraestructuras; se trata de situaciones en las que los inmuebles obtuvieron permisos antes de 2020 pero se terminaron más tarde. En tales casos, la base jurídica de las demandas suele ser el artículo 1212 del Código Civil de Ucrania, sobre los bienes retenidos sin causa legal. En cuanto a las demás comunidades, por ahora no disponemos de estadísticas centralizadas sobre el número de demandas», informó Shuliak.

Al mismo tiempo, en su opinión, si el contrato de pago de la aportación para infraestructuras no se había celebrado antes de la entrada en vigor de la ley que la abolía, dichos cobros carecen de fundamento.

En cuanto a los proyectos en los que han cambiado los participantes durante este tiempo, señaló que, si el nuevo promotor construye con arreglo a un permiso de obras expedido al promotor anterior antes del 1 de enero de 2021, no hay motivo para que no pague la aportación para infraestructuras. Pero si obtuvo el permiso de obras después del 1 de enero de 2021, la aportación no se paga.

«Si el promotor ejecuta un proyecto completamente nuevo —por su funcionalidad, etc.—, en ese caso es más conveniente dar de baja el permiso anterior y obtener uno nuevo. De este modo, el nuevo permiso se obtendrá después del 1 de enero de 2021 y el promotor no tendrá ninguna obligación de pagar la aportación para infraestructuras», recomienda Shuliak.

Colisión normativa: el permiso se obtuvo antes de la abolición de la aportación para infraestructuras y la construcción se inició después.

Complejo residencial Comfort town | foto: KAN Development

Según la valoración de los expertos de la Asociación de Desarrolladores, al abolir la aportación para infraestructuras se detectó una colisión normativa que creó una laguna jurídica en la regulación de las relaciones jurídicas correspondientes. Así lo reconoció expresamente el Tribunal Supremo en su resolución de 20 de julio de 2022 en el asunto n.º 910/9548/21, donde se señala: «la Ley n.º 132-IX no regula la cuestión de la aportación para infraestructuras en el caso de que la construcción del inmueble se haya iniciado después del 1 de enero de 2021». Al mismo tiempo, al ofrecer su propia interpretación de estas relaciones jurídicas, el tribunal se apartó en la práctica de la esencia y la intención del legislador, que consistía en la eliminación total de la aportación como cuasi impuesto sobre los inmuebles.

El 14 de mayo de 2025, en el asunto n.º 320/44099/23, el Tribunal Supremo confirmó definitivamente que las modificaciones del procedimiento de captación y uso de las aportaciones para infraestructuras aprobadas por el Ayuntamiento de Kyiv en 2019–2020 son ilícitas y carecen de validez. Es decir, con esta resolución el Tribunal Supremo confirmó que la base normativa que las autoridades municipales utilizaron desde 2019 para devengar la aportación, celebrar los contratos correspondientes o formular reclamaciones financieras es ilícita, es decir, ilegal.

«Además de la postura jurídicamente infundada de las autoridades municipales, conviene prestar atención a otro aspecto importante. La ciudad ya recibe de los desarrolladores y de los compradores de vivienda miles de millones de grivnas en forma de instalaciones de infraestructura técnica, de transporte y social construidas y transferidas a la propiedad municipal», subrayó Favorov.

Las ciudades han recibido nueva infraestructura técnica por valor de miles de millones de grivnas, mientras que sigue sin resolverse la cuestión de asumir en balance la infraestructura social, señalaron los expertos.

Según los cálculos de la Asociación Ucraniana de Desarrolladores, solo en ocho proyectos de cinco empresas miembros en Kyiv ya se ha creado infraestructura técnica, de transporte y social por más de 5600 millones de UAH. El valor total de toda la infraestructura que los desarrolladores de la ciudad han construido a lo largo de los años de actividad se cifra en decenas de miles de millones de grivnas, informó Favorov.

Muchos de estos activos se transfieren al balance, entre otros, de empresas municipales, que no solo los reciben gratuitamente, sino que después obtienen unos ingresos estables cobrando a los vecinos por el mantenimiento de las redes recién construidas.

En cuanto a la infraestructura social —jardines de infancia, escuelas—, su creación la exigen las normas de construcción, pero de facto no existe un procedimiento para transferir esos inmuebles a las comunidades.

La directora comercial de la empresa «Intergal-Bud», Anna Laievska, habló de dos precedentes en los que la empresa intentó llegar a un acuerdo con las autoridades municipales sobre infraestructura educativa: un jardín de infancia dentro del complejo residencial «Parkovi Ozera», en el distrito de Dniprovskyi, y en el complejo residencial «Yaskravyi», en el barrio de Minskyi Masyv.

«En Parkovi Ozera propusimos entregar a la ciudad un jardín de infancia completamente equipado y listo para usar, con 120 plazas, con muebles, vajilla y juguetes. Solo faltaba asumirlo en balance y abrirlo. En aquel momento estaba en vigor la aportación para infraestructuras, la ciudad dialogaba con nosotros y se debatían posibles opciones para computar el jardín como parte de la aportación o conceder otras preferencias al promotor. Pero en el momento de firmar el acta de recepción y entrega, es decir, en esencia la transmisión jurídica a la ciudad, se aclaró definitivamente que no existe ninguna posibilidad legal de computarlo como aportación. Tuvimos que recuperar el jardín por vía judicial», constató.

Una historia similar ocurrió con un jardín de infancia en el distrito de Obolon. El distrito, al formular su solicitud, planeaba asumirlo en balance, pero más tarde comunicó que no había base jurídica ni fondos presupuestarios para abrir un nuevo centro educativo. A la empresa se le recomendó planificar directamente un operador privado, y así sucedió.

«La opción actual es la única posible: invitar a colaborar a un operador privado en las instalaciones de infraestructura social creadas, y presenta inconvenientes para todos», dice Laievska.

Para el promotor, estas instalaciones tienen una rentabilidad extremadamente baja, de 15 a 25 años. No son rentables comercialmente, pero son necesarias por la reputación. Los vecinos elegirían con gusto escuelas y jardines de infancia municipales en los edificios del desarrollador, pero en su lugar solo tienen la opción de pagar a un operador privado del centro educativo de 15 000 a 25 000 UAH al mes.

Como ejemplo positivo de interacción con las autoridades locales, Laievska citó Hatne. Para resolver la cuestión de la infraestructura social, el promotor invirtió en la reparación y ampliación de una escuela existente.

Pero, en general, la abolición de las aportaciones no ha resuelto el problema de la renovación de las ciudades. En Ucrania sigue sin existir un marco jurídico para transferir a las comunidades la infraestructura creada por los desarrolladores. En particular, «Intergal-Bud» ha invertido más de 800 millones de UAH en infraestructura técnica: colectores, reparación de carreteras, alumbrado, reconstrucción de estaciones de bombeo de agua, subestaciones eléctricas, etc. Y eso sin contar los equipamientos sociales ni el acondicionamiento de las zonas verdes adyacentes (parque «Nyvky», un lago, etc.).

Pero lo que está ocurriendo ahora, los intentos de reclamar con carácter retroactivo la aportación para infraestructuras, solo agrava la ya difícil situación de la crisis de vivienda más aguda de toda la historia de la Ucrania independiente. Según los expertos de la Asociación Ucraniana de Desarrolladores, tales prácticas provocan un aumento de los precios de la vivienda, pues se crea una carga financiera doble e imprevisible para las empresas, que se ven obligadas a incluir esos costes en el precio del metro cuadrado.

«Estos costes no pueden preverse dentro de un modelo de negocio, ya que la legislación nacional prohíbe expresamente el instrumento de la aportación para infraestructuras. Una responsabilidad aparte en esta situación recae en la dirigencia política del país, que rindió cuentas públicamente ante los votantes sobre la abolición de la aportación y la mejora del clima de inversión. Sin embargo, en la práctica resultó ser un gesto declarativo que solo en parte tuvo una plasmación jurídica real. Lo que observamos hoy contradice directamente los objetivos declarados por el Estado de desregulación, apoyo al sector de la construcción y garantía de vivienda asequible», subrayó Favorov.

En opinión de los expertos de la Asociación de Desarrolladores, la situación se puede corregir.

Es necesario eliminar la colisión normativa y establecer con claridad que, en los proyectos de construcción cuya obra se inició antes del 1 de enero de 2021 y que a 1 de enero de 2021 no habían sido puestos en servicio, y respecto de los cuales no se hubieran celebrado antes del 1 de enero de 2021 contratos de pago de la aportación para infraestructuras entre los promotores y los órganos de autogobierno local, la aportación no se devenga ni se abona.

«Eso se correspondería con la intención original del legislador: eliminar el cuasi impuesto y estimular el desarrollo del sector de la construcción», subrayó Favorov.

La Asociación Ucraniana de Desarrolladores se fundó en 2023. Los miembros de la asociación ejecutan proyectos que representan el 26 % del mercado de Ucrania y el 93 % del mercado de la capital.

Fuente: https://interfax.com.ua/news/economic/1081014.html