Análisis del mercado inmobiliario del socio de la empresa DIM, Arsenii Nasikovskyi
En el último año se observa una reactivación: el indicador medio de operaciones de inversión en el mercado de Kyiv y su provincia es del 15-20 % gracias a proyectos integrales líquidos de promotores que no perdieron la confianza durante la guerra a gran escala. Al mismo tiempo, el regreso de los inversores y la compra de inmuebles con fines de inversión dependen en gran medida de las situaciones geopolíticas, de las noticias, los informes y los pronósticos desde la línea del frente y de los bombardeos de las ciudades. Para
En el último año se observa una reactivación: el indicador medio de operaciones de inversión en el mercado de Kyiv y su provincia es del 15-20 % gracias a proyectos integrales líquidos de promotores que no perdieron la confianza durante la guerra a gran escala.
Al mismo tiempo, el regreso de los inversores y la compra de inmuebles con fines de inversión dependen en gran medida de las situaciones geopolíticas, de las noticias, los informes y los pronósticos desde la línea del frente y de los bombardeos de las ciudades.
Para vivir ellos mismos, la gente elige el segmento confort. El coste medio por m² en obra nueva de clase confort es de 1200-1500 dólares.
Hay interés de los inversores por el segmento de negocios, pero exclusivamente en proyectos con un concepto potente y una ubicación única con una competencia mínima.
Por ejemplo, en el complejo de clase business OLEGIV Podil de DIM vemos una demanda muy estable por parte de inversores a quienes interesan la ubicación en el antiguo Podil, la arquitectura y nuestro concepto actualizado del proyecto en formato art boutique.
El formato habitual de un complejo residencial de clase business, con un precio de 2000-3000 dólares por m², no es popular entre los inversores. En la mayoría de los casos se trata de obra nueva situada en los distritos de Pechersk, Shevchenkivskyi y Holosiivskyi. Hoy hay aquí una gran cantidad de viviendas de propietarios en el mercado secundario, que se deshacen de ellas por diversas razones y a veces ofrecen un gran descuento, lo que genera una fuerte competencia con el mercado primario de los promotores.
Todavía el año pasado los inversores ni siquiera consideraban el segmento premium para invertir.
Ahora podemos constatar el interés por los inmuebles premium: cuanto más caro y único es el proyecto, más se compra precisamente con fines de inversión en una fase temprana.
La preventa cerrada del proyecto de clase premium The One de DIM superó todas nuestras expectativas y desde principios de año hemos vendido casi el 30 % de los apartamentos. Esto indica que la gente está dispuesta a invertir incluso en la fase de excavación en proyectos conceptuales de calidad con soluciones de ingeniería innovadoras. Los inversores valoran la exclusividad y buscan dónde invertir. Por cierto, The One tiene la mayor proporción de operaciones de inversión, porque para los compradores de inmuebles premium esta no es en absoluto la residencia principal, sino precisamente el tercer, quinto o décimo apartamento, que se compra con fines de inversión.
Los más populares entre los inversores son los apartamentos de 1-2 habitaciones de hasta 60 m². Casi el 70 % de nuestras solicitudes son precisamente para estos apartamentos, lo que indica el interés específico de los inversores. Pero señalo que se trata de nuestra ubicación única, donde ya no habrá proyectos similares.
En general, la proporción de operaciones de inversión en la empresa DIM antes de la guerra era del 50 %.
Ahora la demanda de apartamentos como inversión es bastante contenida y asciende hasta el 20 %. Se compra sobre todo para proteger el dinero de la depreciación y para ganar con la reventa en el futuro. También hay una parte insignificante de operaciones con el fin de alquilar el inmueble.
Un criterio fundamental para el comprador con fines de inversión es encontrar un inmueble con la máxima rentabilidad y los mínimos riesgos. El mayor riesgo de invertir en vivienda sigue siendo el de que la obra quede sin terminar. Por eso hay que prestar atención a lo siguiente:
– la dinámica real de la construcción, y no la nominal,
– los m² puestos en servicio durante la guerra
– los planes del promotor a largo plazo: si la empresa planea nuevos proyectos, mejora los actuales, sigue e implanta nuevas tendencias.
– la visibilidad pública del promotor y las publicaciones recientes y actualizadas en los medios, las redes sociales y el sitio web. Su existencia indica que el promotor tiene planes a largo plazo.
– el ritmo de ventas. Si las ventas son muy lentas y los descuentos son sospechosamente atractivos, estudie con más detenimiento la información sobre el inmueble y el promotor.
También muestran un alto interés de los inversores los ecoclústeres suburbanos de calidad con componente recreativo y una amplia gama de infraestructura propia.
Por ejemplo, más del 20 % de las operaciones en el complejo Park Lake City son compras con fines de inversión.
Añadamos que, en tiempos difíciles, la empresa DIM, como promotor sistémico con un producto de calidad, siempre se muestra receptiva con el comprador. Por ejemplo, ahora tenemos en vigor muchos instrumentos financieros: un programa de pago a plazos de hasta 5 años con una primera entrada desde el 20 %; un programa en el que durante el primer año se aplican pagos mínimos fijos de 300 a 600 dólares al mes, según el número de habitaciones del apartamento elegido; un programa con condiciones de pago flexibles: el comprador hace una primera entrada desde el 30 % hasta la finalización de la obra y paga el importe restante en los dos años siguientes a la entrega del inmueble; un programa basado en el principio de trade in: puede canjear cualquier inmueble de su propiedad por uno nuevo.