ניתוח שוק הנדל"ן מאת Arsenii Nasikovskyi, שותף בחברת DIM
בשנה האחרונה נרשמת התעוררות – השיעור הממוצע של עסקאות השקעה בשוק קייב והמחוז עומד על 15–20% הודות לפרויקטים מורכבים נזילים של יזמים שלא איבדו את האמון בזמן המלחמה בקנה מידה מלא. יחד עם זאת, שובם של המשקיעים ורכישת נדל"ן למטרות השקעה תלויים במידה רבה במצבים גיאופוליטיים, בחדשות, בדיווחים ובתחזיות מקו החזית ומהפגזות של ערים. עבור
בשנה האחרונה נרשמת התעוררות – השיעור הממוצע של עסקאות השקעה בשוק קייב והמחוז עומד על 15–20% הודות לפרויקטים מורכבים נזילים של יזמים שלא איבדו את האמון בזמן המלחמה בקנה מידה מלא.
יחד עם זאת, שובם של המשקיעים ורכישת נדל"ן למטרות השקעה תלויים במידה רבה במצבים גיאופוליטיים, בחדשות, בדיווחים ובתחזיות מקו החזית ומהפגזות של ערים.
לצורכי מגורים אישיים אנשים בוחרים בפלח הנוחות. העלות הממוצעת למ"ר בבניינים חדשים בקטגוריית נוחות היא 1200–1500 דולר.
יש עניין של משקיעים בפלח העסקי, אך אך ורק בפרויקטים עם קונספט חזק, מיקום ייחודי ותחרות מינימלית.
לדוגמה, במתחם מדרגת עסקים OLEGIV Podil של DIM אנו רואים ביקוש יציב מאוד מצד משקיעים, שמעניינים אותם המיקום בפודיל העתיקה, האדריכלות והקונספט המעודכן של הפרויקט בפורמט art boutique.
הפורמט הרגיל של מתחם מגורים מדרגת עסקים במחיר 2000–3000 דולר למ"ר אינו פופולרי בקרב משקיעים. ברוב המקרים מדובר בבניינים חדשים הממוקמים ברובעים פצ'רסק, שבצ'נקיבסקי והולוסיבסקי. כיום מוצעת כאן בשוק המשני כמות גדולה של דירות מבעלים, שנפטרים מהן מסיבות שונות ולעיתים נותנים הנחה גדולה, מה שיוצר תחרות חזקה עם השוק הראשוני של היזמים.
עוד בשנה שעברה משקיעים כלל לא שקלו את הפלח הפרימיום להשקעה.
כעת אפשר לקבוע שיש עניין בנדל"ן פרימיום – ככל שהפרויקט יקר וייחודי יותר, כך קונים יותר דווקא לצורכי השקעה בשלב מוקדם.
ה-pre-sale הסגור של פרויקט הפרימיום The One של DIM עלה על כל הציפיות שלנו, ומתחילת השנה מכרנו כמעט 30% מהדירות. הדבר מעיד על כך שאנשים מוכנים להשקיע כבר בשלב החפירה בפרויקטים קונספטואליים איכותיים עם פתרונות הנדסיים חדשניים. משקיעים מעריכים בלעדיות ומחפשים נכסים להשקעה. אגב, ב-The One יש את החלק הגבוה ביותר של עסקאות השקעה, כי עבור רוכשי נדל"ן פרימיום זה בוודאי אינו מקום המגורים העיקרי, אלא דווקא הדירה השלישית, החמישית או העשירית שנקנית למטרות השקעה.
הפופולריות ביותר בקרב משקיעים הן דירות של 1–2 חדרים עד 60 מ"ר. כמעט 70% מהפניות אצלנו הן דווקא לדירות אלה, מה שמעיד על עניין של משקיעים דווקא. אך אציין שמדובר במיקום הייחודי שלנו, שבו כבר לא יהיו פרויקטים דומים.
בסך הכול, חלקן של עסקאות ההשקעה בחברת DIM לפני המלחמה היה 50%.
כעת הביקוש לדירות כהשקעה מרוסן למדי ועומד על עד 20%. קונים בעיקר כדי לשמור על הכסף מפני פיחות ולהרוויח ממכירה חוזרת בעתיד. יש גם חלק זניח של עסקאות למטרת השכרת הנכס.
הקריטריון העקרוני עבור קונה למטרות השקעה הוא למצוא נכס עם תשואה מרבית וסיכונים מינימליים. הסיכון הגדול ביותר בהשקעה בנדל"ן למגורים נותר הסיכון שהבנייה לא תושלם. לכן יש לשים לב ל:
– קצב הבנייה האמיתי ולא הנומינלי,
– מספר המ"ר שהוכנסו לשימוש בזמן המלחמה
– תוכניות היזם לטווח ארוך: האם החברה מתכננת פרויקטים חדשים, משפרת את הקיימים, עוקבת אחר מגמות חדשות ומיישמת אותן.
– פומביות היזם ופרסומים עדכניים ורעננים בתקשורת, ברשתות החברתיות ובאתר. קיומם מעיד על כך שליזם יש תוכניות לטווח ארוך.
– קצב המכירות. אם המכירות איטיות מאוד וההנחות מושכות באופן חשוד – בדקו את המידע על הנכס ועל היזם ביתר קפדנות.
עניין רב של משקיעים נרשם גם באשכולות אקולוגיים איכותיים מחוץ לעיר, בעלי מרכיב נופש ומגוון רחב של תשתיות עצמיות.
לדוגמה, יותר מ-20% מהעסקאות במתחם Park Lake City הן רכישות למטרות השקעה.
נוסיף שבימים לא פשוטים חברת DIM, כיזם שיטתי עם מוצר איכותי, תמיד יוצאת לקראת הרוכש. לדוגמה, כעת פועלים אצלנו אמצעים פיננסיים רבים: תוכנית תשלומים עד 5 שנים עם מקדמה החל מ-20%; תוכנית שבה בשנה הראשונה חלים תשלומי מינימום קבועים של 300 עד 600 דולר לחודש, בהתאם למספר החדרים בדירה שנבחרה; תוכנית עם תנאי תשלום גמישים – הרוכש משלם מקדמה החל מ-30% עד לסיום הבנייה, ואת יתרת הסכום משלם בתוך שנתיים לאחר שהנכס מוכן; תוכנית על פי עקרון ה-trade in – אפשר להחליף כל נכס בבעלותכם בחדש.