Analisi del mercato immobiliare di Arsenii Nasikovskyi, partner dell'azienda DIM
Nell'ultimo anno si osserva una ripresa: l'indicatore medio delle operazioni di investimento sul mercato di Kyiv e della regione è del 15-20% grazie a progetti complessi liquidi di costruttori che non hanno perso la fiducia durante la guerra su vasta scala. Allo stesso tempo, il ritorno degli investitori e l'acquisto di immobili a scopo di investimento dipendono in misura significativa dalle situazioni geopolitiche, dalle notizie, dai comunicati e dalle previsioni dalla linea del fronte e dai bombardamenti delle città. Per
Nell'ultimo anno si osserva una ripresa: l'indicatore medio delle operazioni di investimento sul mercato di Kyiv e della regione è del 15-20% grazie a progetti complessi liquidi di costruttori che non hanno perso la fiducia durante la guerra su vasta scala.
Allo stesso tempo, il ritorno degli investitori e l'acquisto di immobili a scopo di investimento dipendono in misura significativa dalle situazioni geopolitiche, dalle notizie, dai comunicati e dalle previsioni dalla linea del fronte e dai bombardamenti delle città.
Per vivere in prima persona, le persone scelgono il segmento comfort. Il costo medio al m² nei nuovi edifici di classe comfort è di 1200-1500 dollari.
C'è interesse degli investitori per il segmento business, ma esclusivamente per progetti con un concept forte e una posizione unica, con una concorrenza minima.
Ad esempio, nel complesso di classe business OLEGIV Podil di DIM vediamo una richiesta molto stabile da parte di investitori interessati alla posizione nell'antico quartiere di Podil, all'architettura e al nostro concept aggiornato del progetto in formato art boutique.
Il formato abituale di un complesso residenziale di classe business al prezzo di 2000-3000 dollari al m² non è popolare tra gli investitori. Nella maggior parte dei casi si tratta di nuove costruzioni situate nei distretti di Pechersk, Shevchenkivskyi e Holosiivskyi. Oggi qui è offerto sul mercato secondario un gran numero di appartamenti da parte dei proprietari, che se ne liberano per vari motivi, talvolta concedendo un forte sconto, il che crea una forte concorrenza con il mercato primario dei costruttori.
Ancora l'anno scorso gli investitori non prendevano nemmeno in considerazione il segmento premium per investire.
Ora possiamo constatare un interesse per gli immobili premium: quanto più il progetto è costoso e unico, tanto più si acquista proprio a scopo di investimento in una fase iniziale.
Il pre-sale riservato del progetto di classe premium The One di DIM ha superato tutte le nostre aspettative e dall'inizio dell'anno abbiamo venduto quasi il 30% degli appartamenti. Questo dimostra che le persone sono pronte a investire, anche nella fase dello scavo, in progetti concettuali di qualità con soluzioni ingegneristiche innovative. Gli investitori apprezzano l'esclusività e cercano dove investire. A proposito, The One ha la quota più alta di operazioni di investimento, perché per gli acquirenti di immobili premium questa non è certamente la residenza principale, ma proprio il terzo, il quinto o il decimo appartamento, acquistato a scopo di investimento.
I più popolari tra gli investitori sono gli appartamenti di 1-2 camere fino a 60 m². Quasi il 70% delle nostre richieste riguarda proprio questi appartamenti, il che indica l'interesse specifico degli investitori. Ma sottolineo che si parla della nostra posizione unica, dove non ci saranno più progetti simili.
In generale, la quota di operazioni di investimento nell'azienda DIM prima della guerra era del 50%.
Attualmente la domanda di appartamenti come investimento è piuttosto contenuta e ammonta fino al 20%. Si acquista soprattutto per proteggere il denaro dalla svalutazione e per guadagnare con la rivendita in futuro. C'è anche una quota esigua di operazioni finalizzate all'affitto dell'immobile.
Il criterio fondamentale per l'acquirente a scopo di investimento è trovare un immobile con la massima redditività e i minimi rischi. Il rischio maggiore dell'investimento in immobili residenziali resta quello del mancato completamento. Perciò occorre prestare attenzione a:
– l'andamento reale, e non nominale, dei lavori,
– il numero di m² messi in servizio durante la guerra
– i piani del costruttore nel lungo periodo: se l'azienda pianifica nuovi progetti, migliora quelli attuali, segue e introduce le nuove tendenze.
– la visibilità pubblica del costruttore e le pubblicazioni recenti e aggiornate sui media, sui social network e sul sito. La loro presenza indica che lo sviluppatore ha piani a lungo termine.
– il ritmo delle vendite. Se le vendite sono molto lente e gli sconti sono sospettosamente allettanti, esaminate con più attenzione le informazioni sull'immobile e sul costruttore.
Un forte interesse degli investitori è dimostrato anche dai cluster ecologici suburbani di qualità, con una componente ricreativa e un'ampia gamma di infrastrutture proprie.
Ad esempio, oltre il 20% delle operazioni nel complesso Park Lake City è costituito da acquisti a scopo di investimento.
Aggiungiamo che, in tempi non facili, l'azienda DIM, come costruttore sistemico con un prodotto di qualità, viene sempre incontro all'acquirente. Ad esempio, attualmente abbiamo in vigore molti strumenti finanziari: un programma di rateizzazione fino a 5 anni con un primo versamento a partire dal 20%; un programma in cui nel primo anno si applicano pagamenti minimi fissi da 300 a 600 dollari al mese, a seconda del numero di camere dell'appartamento scelto; un programma con condizioni di pagamento flessibili: l'acquirente effettua un primo versamento a partire dal 30% fino al completamento della costruzione e paga il resto entro due anni dalla consegna dell'immobile; un programma basato sul principio del trade in: è possibile scambiare qualsiasi immobile di proprietà con uno nuovo.