DIM公司合伙人Arsenii Nasikovskyi的房地产市场分析

过去一年出现了回暖迹象——基辅市及州的房地产市场上,投资类交易的平均占比为15-20%,这得益于在全面战争期间没有失去信任的开发商所推出的高流动性综合项目。
与此同时,投资者的回归以及以投资为目的的房产购买,在很大程度上取决于地缘政治形势,以及来自前线的新闻、消息和预测,还有对城市的炮击情况。
人们自住会选择舒适型住宅。舒适级新建住宅的平均价格为每平方米1200-1500美元。
投资者对商务级板块也有兴趣,但仅限于理念出众、位置独特且竞争极小的项目。
例如,在DIM的商务级综合体OLEGIV Podil,我们看到投资者的需求非常稳定,他们看重古老波迪尔区的位置、建筑设计,以及我们更新后的艺术精品(art boutique)式项目理念。
每平方米2000-3000美元的常规商务级住宅小区,在投资者中并不受欢迎。多数情况下,这些是位于佩切尔斯克区、舍甫琴科区和霍洛西伊夫区的新建住宅。如今,这些区域的二手市场上有大量业主出售的住房,他们出于各种原因出手,有时还给出很大的折扣,这与开发商的一手房形成了激烈的竞争。
就在去年,投资者甚至还没有把高端板块纳入投资考虑。
如今我们可以确认,人们对高端房产产生了兴趣——项目越昂贵、越独特,在早期阶段专门为投资而购买的人就越多。
DIM高端项目The One的封闭式预售超出了我们所有的预期,自年初以来我们已售出近30%的房源。这表明,人们愿意在基坑阶段就投资于具有创新工程方案的优质概念项目。投资者看重独占性,并在寻找可供投资的房产。顺便说一句,The One的投资类交易占比最高,因为对高端房产的买家来说,这里绝不是主要居所,而是专门为投资而购买的第3套、第5套、第10套住房。
投资者最青睐的是60平方米以内的一至两居室。我们近70%的咨询正是针对这类住房,这说明感兴趣的正是投资者。但我要指出,这说的是我们独一无二的地段,那里不会再有类似的项目。
总体而言,战前DIM公司的投资类交易占比为50%。
目前,以投资为目的的住房需求相当克制,占比不超过20%。购买者主要是为了让资金免于贬值,并在将来通过转售获利。此外,也有占比很小的、以出租房产为目的的交易。
对投资型买家来说,原则性的标准是找到收益最高、风险最小的房产。投资住宅地产的最大风险仍然是烂尾风险。因此需要关注:
——实际的而非名义上的施工进度,
——战争期间交付使用的平方米数
——开发商的长期规划:公司是否计划新项目,是否在改进现有项目,是否关注并引入新趋势。
——开发商的公开透明度,以及在媒体、社交网络和网站上发布的最新、及时的内容。这些内容的存在,说明开发商有长期规划。
——销售速度。如果销售非常缓慢,而折扣却诱人得令人起疑,就要更仔细地研究该房产和开发商的信息。
高品质的郊区生态集群也显示出投资者的高度关注,这类项目带有休闲功能,并配有种类丰富的自有基础设施。
例如,Park Lake City综合体中超过20%的交易是以投资为目的的购买。
需要补充的是,在艰难时期,DIM公司作为拥有优质产品的体系化开发商,始终为购房者着想。例如,我们目前推出了多种金融工具:首付20%起、最长5年的分期付款方案;第一年按固定的最低额度每月支付300至600美元的方案(视所选住房的居室数量而定);付款条件灵活的方案——买家在施工完成前支付30%起的首付款,其余款项在房产交付后两年内付清;以及采用trade in(以旧换新)原则的方案——您可以用自己名下的任何房产换取新房。

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