DIMのパートナー、Arsenii Nasikovskyiによる不動産市場の分析

この1年は回復の兆しがみられ、キーウ市と州の市場における投資取引の平均割合は、全面戦争のなかでも信頼を失わなかった開発業者の、流動性の高い複合プロジェクトのおかげで15~20%となっている。
一方で、投資家の復帰や投資目的での不動産購入は、地政学的状況、前線や都市への砲撃に関するニュース、報道、予測に大きく左右される。
自らが住むために、人々はコンフォートクラスを選ぶ。コンフォートクラスの新築物件の平均価格は、1m²あたり1200~1500ドルである。
投資家はビジネスクラスのセグメントにも関心を示しているが、それは優れたコンセプトと、競合が最小限の唯一無二の立地を備えたプロジェクトに限られる。
たとえば、DIMのビジネスクラスの複合施設OLEGIV Podilでは、古い歴史を持つポジール地区という立地、建築、そしてアートブティック形式に刷新したプロジェクトのコンセプトに関心を持つ投資家から、非常に安定した引き合いがある。
1m²あたり2000~3000ドルの一般的なビジネスクラスの住宅団地は、投資家に人気がない。多くはペチェルシク区、シェフチェンキウシキー区、ホロシーイウシキー区にある新築物件である。現在、これらの地区では、さまざまな事情で手放す所有者による多数の住戸が中古市場に出ており、ときには大幅な値引きもあるため、開発業者の新築市場との間に激しい競争が生じている。
昨年の時点では、投資家はプレミアムクラスを投資対象として検討すらしていなかった。
現在ではプレミアム不動産への関心が確認できる。プロジェクトが高額で唯一無二であるほど、初期段階で投資目的として購入する人が増えている。
DIMのプレミアムクラスのプロジェクトThe Oneの限定プレセールは、私たちの期待をすべて上回り、年初から住戸のほぼ30%を販売した。これは、人々が基礎掘削の段階でも、革新的な技術的解決策を備えた質の高いコンセプトプロジェクトに投資する用意があることを示している。投資家は希少性を重んじ、投資先を探している。ちなみにThe Oneは投資取引の割合が最も高い。プレミアム不動産の購入者にとってここは決して主たる居住地ではなく、投資目的で購入する3戸目、5戸目、10戸目だからである。
投資家に最も人気があるのは、60m²までの1~2部屋の住戸である。問い合わせのほぼ70%がまさにこれらの住戸に集中しており、投資家の関心の高さを示している。ただし、これは類似のプロジェクトがもう生まれない、当社の唯一無二の立地での話であることを申し添えておく。
全体として、DIMにおける投資取引の割合は戦前には50%であった。
現在、投資目的での住戸の需要はかなり控えめで、20%にとどまっている。購入の多くは、資金を価値の目減りから守ることと、将来の転売益を得ることを目的としている。賃貸に出す目的の取引も、わずかにある。
投資目的の購入者にとっての原則的な基準は、利回りが最大で、リスクが最小の物件を見つけることである。住宅不動産への投資で最大のリスクは、依然として未完成に終わるリスクだ。したがって、次の点に注意する必要がある。
– 名目上ではなく、実際の建設の進捗、
– 戦時中に竣工した面積(m²)
― 開発業者の長期的な計画。新たなプロジェクトを計画しているか、現行のプロジェクトを改良しているか、新しいトレンドを把握し導入しているか。
― 開発業者の情報公開の姿勢と、メディア、SNS、ウェブサイト上の新しく最新の発信。それがあることは、デベロッパーが長期的な計画を持っていることを示す。
― 販売のペース。販売が非常に遅いのに値引きが不自然なほど魅力的な場合は、物件と開発業者の情報をより入念に調べること。
投資家の高い関心は、レクリエーション機能と幅広い独自のインフラを備えた、質の高い郊外のエコクラスターにも見られる。
たとえば、Park Lake Cityの取引の20%超は、投資目的での購入である。
付け加えると、困難な時期にあっても、質の高い商品を持つ体系的なデベロッパーとして、DIMは常に購入者に寄り添っている。たとえば現在、当社では多くの金融ツールを用意している。第1回の支払いを20%からとする最長5年の分割払いプログラム、選んだ住戸の部屋数に応じて、初年度は月額300~600ドルの固定の最低額のみを支払うプログラム、柔軟な支払い条件のプログラム(購入者は建設完了までに30%以上の第1回支払いを行い、残額は物件の完成後2年以内に支払う)、そして下取り(trade in)方式のプログラム(所有しているどの不動産でも新築物件と交換できる)である。

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