Analyse du marché immobilier par Arsenii Nasikovskyi, partenaire de l'entreprise DIM

Au cours de l'année écoulée, on observe une reprise : l'indicateur moyen des transactions d'investissement sur le marché de Kyiv et de sa région se situe à 15-20 % grâce aux projets complexes liquides de promoteurs qui n'ont pas perdu la confiance pendant la guerre à grande échelle.
Parallèlement, le retour des investisseurs et l'achat de biens immobiliers à des fins d'investissement dépendent fortement des situations géopolitiques, des nouvelles, des informations et des prévisions provenant de la ligne de front et des bombardements des villes.
Pour leur propre logement, les gens choisissent le segment confort. Le coût moyen du m² dans les logements neufs de classe confort est de 1200-1500 dollars.
Les investisseurs s'intéressent au segment affaires, mais exclusivement pour des projets au concept fort et à l'emplacement unique, avec une concurrence minimale.
Par exemple, dans le complexe de classe affaires OLEGIV Podil de DIM, nous constatons une demande très stable de la part d'investisseurs que l'emplacement dans l'ancien quartier de Podil, l'architecture et notre concept de projet renouvelé au format art boutique intéressent.
Le format habituel d'un complexe résidentiel de classe affaires à 2000-3000 dollars le m² n'est pas prisé des investisseurs. Dans la plupart des cas, il s'agit de logements neufs situés dans les arrondissements de Petcherske, Chevtchenkivskyï et Holossiïvskyï. Aujourd'hui, un grand nombre d'appartements de propriétaires sont proposés ici sur le marché secondaire ; ils s'en défont pour diverses raisons et accordent parfois une forte remise, ce qui crée une forte concurrence avec le marché primaire des promoteurs.
L'année dernière encore, les investisseurs n'envisageaient même pas le segment premium pour investir.
Nous pouvons désormais constater un intérêt pour l'immobilier premium : plus le projet est cher et unique, plus on achète précisément à des fins d'investissement à un stade précoce.
La prévente fermée du projet de classe premium The One de DIM a dépassé toutes nos attentes et, depuis le début de l'année, nous avons vendu près de 30 % des appartements. Cela montre que les gens sont prêts à investir, dès l'étape de l'excavation, dans des projets conceptuels de qualité dotés de solutions d'ingénierie innovantes. Les investisseurs apprécient l'exclusivité et cherchent où investir. Au passage, The One affiche la plus forte part de transactions d'investissement, car pour les acheteurs d'immobilier premium il ne s'agit certainement pas de la résidence principale, mais précisément du troisième, cinquième ou dixième appartement, acheté à des fins d'investissement.
Les plus populaires auprès des investisseurs sont les appartements de 1 à 2 pièces jusqu'à 60 m². Chez nous, près de 70 % des demandes portent précisément sur ces appartements, ce qui témoigne de l'intérêt spécifique des investisseurs. Mais je précise qu'il s'agit de notre emplacement unique, où il n'y aura plus de projets similaires.
Globalement, la part des transactions d'investissement chez DIM avant la guerre était de 50 %.
Actuellement, la demande d'appartements comme investissement est assez retenue et atteint jusqu'à 20 %. On achète surtout pour préserver son argent de la dépréciation et gagner sur la revente à l'avenir. Il existe aussi une part marginale de transactions visant la mise en location du bien.
Le critère essentiel pour l'acheteur-investisseur est de trouver un bien offrant un rendement maximal et des risques minimaux. Le principal risque de l'investissement dans l'immobilier résidentiel reste celui de l'inachèvement du chantier. Il faut donc être attentif à :
– la dynamique de construction réelle, et non nominale,
– le nombre de m² mis en service pendant la guerre
– les projets du promoteur à long terme : si l'entreprise prévoit de nouveaux projets, améliore les projets actuels, suit et met en œuvre les nouvelles tendances.
– la visibilité publique du promoteur et des publications récentes et à jour dans les médias, sur les réseaux sociaux et sur le site web. Leur présence indique que le promoteur a des projets à long terme.
– le rythme des ventes. Si les ventes sont très lentes et que les remises sont étrangement attrayantes, examinez plus scrupuleusement les informations sur le bien et sur le promoteur.
Les éco-clusters périurbains de qualité, dotés d'une composante de loisirs et d'un large éventail d'infrastructures propres, suscitent eux aussi un vif intérêt des investisseurs.
Par exemple, plus de 20 % des transactions dans le complexe Park Lake City sont des achats à des fins d'investissement.
Ajoutons que, en ces temps difficiles, l'entreprise DIM, en tant que promoteur systémique proposant un produit de qualité, vient toujours à la rencontre de l'acheteur. Par exemple, nous disposons actuellement de nombreux instruments financiers : un programme d'échelonnement jusqu'à 5 ans avec un premier versement à partir de 20 % ; un programme où, la première année, des paiements minimaux fixes de 300 à 600 dollars par mois s'appliquent, selon le nombre de pièces de l'appartement choisi ; un programme aux conditions de paiement flexibles – l'acheteur effectue un premier versement à partir de 30 % jusqu'à l'achèvement de la construction, puis règle le solde dans les deux ans suivant la livraison du bien ; un programme fondé sur le principe du trade in – vous pouvez échanger n'importe quel bien immobilier que vous possédez contre un neuf.

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